El rearme del negocio inmobiliario en 2022: se prevé el ingreso de 24 nuevos edificios de viviendas solo para renta en Santiago

El aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios mantiene al alza el número de proyectos de renta residencial en Chile, esto es, los llamado edificios multifamily, que son inmuebles de un solo dueño o inversionista orientados al arriendo de las múltiples unidades habitacionales que los componen.

Según datos de Colliers International, durante el cuarto trimestre de 2021 se registró el ingreso de cinco nuevos edificios de multifamily, equivalente a 1.227 unidades nuevas de departamentos. Con esto, se alcanza un inventario acumulado de 19.301 unidades en un total de 83 edificios en operación.

Tomando en consideración un horizonte de tres años desde el cuarto trimestre de 2018, se tiene un crecimiento anualizado compuesto de 32% en el número de unidades.

Para este 2022, se espera el ingreso en torno a las siete mil unidades de departamentos en 24 proyectos, llegando a un total aproximado de 107 edificios en operación a diciembre 2022. Se prevé que estos nuevos edificios se concentren en las comunas de Santiago, Ñuñoa, La Florida Estación Central y La Cisterna.

El rearme del negocio inmobiliario nacional se debe a que la demanda por arriendos ha aumentado en el país y se proyecta que continuará por esta senda, debido a que las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios, sumado a la escasez de terrenos aptos para desarrollos de viviendas, (lo que implica que los precios de éstas mantendrán una tendencia al alza), dificultará cada vez más la posibilidad de las personas de comprarse su propia vivienda.

De acuerdo al ranking de costos de créditos hipotecarios que elaboró la plataforma MiMejorTasa.cl, para un préstamo hipotecario de UF 3.000 a 20 años con un pie de 20%, la tasa de interés promedio fue de 5,17% a diciembre de 2021. El dividendo promedio con seguros incluido fue UF 16,71.

La misma operación crediticia en 2020 tuvo una tasa promedio de 3,13% y un dividendo de UF 14,09. Además, este tipo de préstamo era ofrecido por nueve bancos, mientras que en 2021 fueron seis entidades.

De esta manera, en un año las tasas de interés promedio para los créditos hipotecarios subieron 204 puntos base y el dividendo promedio se incrementó en 18,6%.

Esto llevó a un histórico incremento en los precios de arriendo tanto para casas como para departamentos durante el año pasado, según un estudio realizado por Portalinmobiliario.

En el caso de las casas, los valores en arriendo tuvieron un incremento anual del 15,3%, convirtiéndose en la mayor alza de los últimos 15 años. Por su parte, los precios de alquiler de departamentos también tuvieron una subida considerable de un 6,7% anual, la mayor que se tiene registro desde el año 2014.

La zona oriente de la Región Metropolitana fue donde más aumentaron los precios de arriendo de viviendas en altura durante el cuarto trimestre del año pasado: Huechuraba (18,2%), Peñalolén (14%) y Lo Barnechea (13,7%), fueron los mayores aumentos.

Para arriendo de casas, el sector norte fue el que presentó las mayores alzas con un incremento anual de 19,6%. Destacaron Huechuraba (29%), La Reina (28,2%) y Vitacura (21,2%).

Departamentos pequeños
Según el análisis de Colliers, Santiago Centro sigue reduciendo su participación en unidades de edificios multifamily, desde un 33% a un 30% al cierre del año pasado trimestre.

Según la consultora, esto se debe principalmente al aumento de participación y consolidación del mercado de multifamily dentro de las comunas de Quinta Normal y San Miguel, continuando con la tendencia de atomización del mercado de renta residencial a otras comunas que se observó durante todo el año 2021.

Las tipologías de estudio y un dormitorio-un baño mantienen su participación relativa respecto al año 2020, con un 10% y 44%, respectivamente, de la participación total.

La tipología de dos dormitorios-dos baños presenta el mayor crecimiento en cuanto a número de unidades, equivalente a un 74% respecto al 2020, lo que se traduce a su vez en un aumento en la participación de un 15,9% el año 2020 a un 18,3% el año 2021.

Se registra un alza de 3% respecto al trimestre anterior de las superficies útiles para la tipología estudio, ubicándose en 26,7 m2. El resto de las tipologías no registran grandes variaciones.

A nivel general, la superficie promedio de la totalidad del mercado presenta un leve aumento respecto al trimestre anterior, alcanzando los 40,2 metros cuadrados promedio.

Un punto relevante para el negocio es que la ocupación promedio se encuentra en un 91%, con seis comunas con una ocupación igual o superior al 95%, y solo con 3 comunas (Quinta Normal, Ñuñoa y las Condes) con entre 70 y 75%, producto del ingreso de nuevos proyectos en estas comunas en específico. "La ocupación en régimen mantiene una ocupación promedio del 98%, lo que demuestra estabilidad dentro del mercado de renta residencial", dijo Colliers.

El canon unitario promedio se ubica en 0,287 UF/m2, manteniendo una leve tendencia a la baja observada desde el trimestre anterior.

Tomando como referencia la tipología de 1D-1B, ésta representa actualmente el 44,1% de la participación total, levemente inferior al trimestre anterior, con un precio promedio 0,31 UF/m2.

El precio unitario de las comunas con mayor participación (Santiago; Estación Central; e Independencia) es de 0,30; 0,28; y 0,27 UF/m2 respectivamente.

De esta forma, Colliers destaca que hubo disminución de un 3,2% y un 3,4 % para las comunas de Santiago e Independencia respecto al trimestre anterior, manteniéndose estable el canon de arriendo promedio en Estación Central.