Dictamen de Contraloría en Las Condes afecta a 80 proyectos inmobiliarios

La luz de alerta la dio el grupo Territoria, empresa a cargo del proyecto inmobiliario en construcción más grande del país.

En Av. Apoquindo esquina El Bosque, la firma construye un complejo de tres torres de oficinas de alto estándar de 17, 18 y 19 niveles, además de ocho subterráneos (siete de los cuales ya están listos), junto con una placa comercial; todo con una inversión superior a US$ 500 millones.

Ignacio Salazar, socio del proyecto -que tiene un permiso de edificación otorgado por Las Condes en 2015- se reunió con el alcalde de esa comuna, Joaquín Lavín, a fines de octubre, ocasión en la que le planteó que la obra se ve “gravemente afectada” por el dictamen Nº 12.827 de la Contraloría. Entre otras materias, la entidad declaró contrario a derecho un permiso de edificación de la inmobiliaria FFV, por haber excedido la altura máxima y el coeficiente de constructibilidad.

La resolución de la Contraloría respondió una denuncia de la Fundación Defendamos la Ciudad sobre una serie de situaciones que esa organización calificó como improcedentes en materias de anteproyectos, permisos de edificación y eventuales vicios en el Plan Regulador Comunal de Las Condes.

Según la fundación liderada por Patricio Herman, la Dirección de Obras Municipales de Las Condes aplicó una “norma viciada” contenida en el artículo 16 del Plan Regulador Comunal, contradiciendo la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que fija la manera de aplicar bien el coeficiente de constructibilidad, y que sólo permite descontar las superficies de pisos subterráneos, pero no las del primer o segundo piso, pues dicha norma exige sumar todo sobre suelo.

En el caso de Territoria, Defendamos la Ciudad aseveró, entre otras materias, que el proyecto fue calificado con un equipamiento de continuidad -caso en el cual la norma permite construir más metros cuadrados- en circunstancias de que, a su juicio, se trata de un equipamiento aislado.

Según estimaciones de la industria, hay más de 80 proyectos en Las Condes que enfrentan los mismos cuestionamientos, iniciativas que en conjunto superan los US$ 2.000 millones en inversiones.

Incluso, hay edificios ya construidos y habitados que son cuestionados por su legalidad, como el levantado por una filial del Banco Santander en Isidora Goyenechea casi esquina El Bosque Norte, y que fue adquirido en US$ 100 millones por el grupo Angelini.

Transparencia del suelo

El 15 de agosto pasado entró en vigencia la Ley N° 21.078 sobre transparencia del mercado del suelo, normativa que comenzó a tramitarse bajo el gobierno de Michelle Bachelet luego del estallido del llamado caso Caval.

El artículo quinto de la mencionada ley, declara que son válidos los incentivos o condiciones que hubieran contemplado los Planos Reguladores Intercomunales o Comunales con anterioridad a la de la Ley 20.958, que establece un sistema de aportes al espacio público.

Con esto, entre las inmobiliarias se pensó que se solucionarían la mayoría de los problemas generados, pues la ley sobre transparencia del mercado del suelo apuntaba a validar permisos que habían sido otorgados por direcciones de obras municipales y que consideraban una serie de beneficios que colisionaban con normas de mayor jerarquía, siempre que hubiera una contraprestación para el espacio público.

Pero dada la incertidumbre, diversos actores hicieron consultas ante la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Y su jefa, Paz Serra, emitió una circular el 12 de septiembre dirigida a organismos públicos (entre ellos el Ministerio de Vivienda, la Contraloría, intendentes y directores de obras municipales), así como a la Cámara Chilena de la Construcción y al Colegio de Arquitectos.

“En atención a diversas consultas recibidas sobre la validez de los incentivos y condiciones establecidos en los instrumentos de planificación territorial a la luz de lo establecido en el artículo quinto de la Ley 21.078, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcción, se ha estimado necesario emitir la presente circular”, comienza Paz Serra.

En su oficio, la directiva analiza la normativa y plantea: “Respecto de anteproyectos aprobados y permisos de edificación otorgados por las direcciones de obras municipales que se acogieron a los incentivos y condiciones establecidos en instrumentos de planificación territorial, ahora validados por el artículo quinto de la Ley 21.078, esta división entiende que el articulado en referencia produce en ellos el mismo efecto de convalidación, en atención al principio de economía procedimental y presunción de legalidad que gozan los actos administrativos a que se refiere la Ley 19.880, salvo en aquellos que fueron invalidados por un acto de autoridad o que tengan situaciones pendientes de resolución”.

Frente a esto, el gerente general de Territoria, Ignacio Salazar, dijo a Diario Financiero: “Nuestro permiso –y así señala la reciente circular del Minvu- está correctamente otorgado desde 2015, y se encuentra en plena ejecución”. Ello, agrega, sin perjuicio de que “la situación que afecta a una enorme cantidad de proyectos en Las Condes amenaza con restar certeza jurídica a iniciativas que obtuvieron su permiso de edificación apegándose estrictamente a las normativas vigentes”.

Pero el directivo fue más allá, y planteó la incerteza que vive la industria inmobiliaria en Las Condes, donde se construye la mayor cantidad de edificios de alto estándar del país. “Confiamos en que esta diferencia de visiones entre distintos entes del Estado se subsane a la brevedad. Debemos evitar que decenas de proyectos queden en un limbo jurídico, afectando la inversión, el empleo y el desarrollo de nuestra ciudad”, enfatizó Salazar.

Territoria Apoquindo suma cuarto edificio

El asesor urbanista del municipio de Las Condes, Pablo de la Llera, dijo hace unos días a Diario Financiero que la postura municipal es de apoyo y mantención en el tiempo a los criterios de ordenamiento territorial contenidos en el plan regulador comunal, lo que incluye incentivos urbanísticos. Eso, siempre y cuando los proyectos realicen mejoras en su entorno, como es el caso del proyecto Territoria.
En este proyecto participan los socios de Inmobiliaria Territoria (ligada a Ignacio Salazar y Francisco Rencoret), además de la familia Calvo Puig y el fondo de inversión Abu Dhabi Investment Authority. En definitiva, tendrá cuatro edificios más una placa comercial, ya que a las tres torres del proyecto original, se sumará otra de trece pisos luego que la empresa comprara un paño donde funcionó un Pizza Hut.