TUIN INVERSIONES ALISTA UNA INVERSIÓN DE US$ 250 MILLONES A POCO MÁS DE UN AÑO DE SU FORMACIÓN

De izquierda a derecha, el equipo directivo de Tuin Inversiones: Martín Juffe, gerente de Inversiones Inmobiliarias; Carla Padilla, gerenta corporativa de Recursos Humanos y Administración; Gonzalo Soteras, CEO, y José Manuel Soteras, gerente Inmobiliario.

Con mil clientes captados en 12 meses y proyectos en venta en las comunas de Santiago, La Florida, Independencia, La Cisterna y Estación Central, que van desde las 1900 UF hasta las 3500 UF, la historia de Tuin Inversiones se inició algunos años antes. En 2014, la empresa entró al rubro inmobiliario en con el nombre de Grupo Alcalá, dedicada a comprar oficinas y locales comerciales arrendados, y en 2019 comenzó a comprar edificios para renta residencial.

"En los últimos siete años compramos una cartera de 10 activos, ente centros comerciales y oficinas que vendimos al fondo de una AGF", explica Gonzalo Soteras, CEO de Tuin Inversiones, nombre que la firma adoptó el año pasado. "Luego, está la línea de negocios de servicios industriales del grupo, que también lleva 15 años operando. Con dichos capitales nos iniciamos en las inversiones en renta residencial. Estamos hablando de un capital de aproximadamente US$ 30 millones. Con lo anterior vinculamos cerca de US$ 250 millones en activos", agrega.
Soteras reconoce que la alta resiliencia de los activos de renta residencial -junto al cambio en la tendencia de la matriz de propiedad inmobiliaria "de muchos dueños y pocos arrendatarios a pocos dueños y muchos arrendatarios"-, los ha favorecido frente a la crisis sanitaria. De hecho, para 2022 esperan "estar firmando 100 escrituras de compraventa mensuales. Lo anterior significa un nivel de facturación de aproximadamente 3,3 millones de UF. Además, nuestro market share, en términos relativos a la venta de departamentos para inversión en la Región Metropolitana (RM) este 2021 es de aproximadamente un 4% y para 2022 esperamos un 8%", detalla.
Pero no sólo eso: también esperan expandirse a Conchalí y Renca en el corto-mediano plazo y están evaluando Viña y Concepción, "básicamente, porque se podría dar una profundidad y dinamismo en el mercado de arriendos, parecido a algunas comunas de la RM".

¿Cómo opera el modelo de negocios de Tuin Inversiones?
Consiste en comprar, al por mayor, unidades de departamentos a inmobiliarias, venderlas al por menor a inversionistas retail que usan la estrategia de comprar para arrendar, arrendándoles a largo plazo el departamento, supliendo nosotros el riesgo de vacancia y morosidad al alquilarles la propiedad. Además, los asesoramos en la obtención de su crédito hipotecario y le ofrecemos, con fondos propios, condiciones financieras accesibles para pagar el pie. En resumidas cuentas, compramos edificios y vendemos de forma atomizada un instrumento de inversión que se comporta como un bono con palanca, con riesgos mitigados y un alto potencial de plusvalía a nuestros inversionistas.

¿Por qué lo definen como un modelo innovador?
Es innovador porque somos la primera empresa de inversión inmobiliaria que facilita el acceso a personas que incluso no cuentan con ahorros para comprar departamentos para inversión, que se paguen con el arriendo. Le compramos a las inmobiliarias y vendemos directamente, o a través de brokers. La ventaja de no ser inmobiliaria es que tenemos mayor flexibilidad. Una inmobiliaria compra el terreno tres a cuatro años antes de entregar el producto terminado, asume riesgos normativos, de construcción y financieros. Nosotros promesamos las unidades de departamentos en un plazo más cercano a la recepción final, lo que disminuye de forma importante esos riesgos.
Asimismo, no somos brókers, quienes juntan las puntas entre comprador y vendedor, pero no tienen incentivos en responsabilizarse por la experiencia de inversión a mediano y largo plazo del inversionista. Nosotros, además de vender los departamentos, coinvertimos con nuestros clientes en el sentido que nos quedamos con unidades también y, por ende, estamos buscamos prolongar la vida útil del edificio.
Y, en tercer lugar, es innovador ya que rompemos la relación tradicional de riesgo-retorno de una inversión en renta residencial para un inversionista hormiga, debido a que asumimos el riesgo de vacancia por nosotros arrendar la propiedad de manera directa y por varios años al comprador. A raíz de lo anterior, hacemos de la inversión en departamentos algo parecido a invertir en un bono, con pagos periódicos mensuales, también con palanca por el financiamiento bancario y con plusvalía no acotada.

¿En qué consiste la idea de lanzar su propio crédito hipotecario?
Su objetivo es ser una alternativa a los hipotecarios tradicionales, así como lo hace la empresa Zillow, en Estados Unidos, con el fin de minimizar los tiempos que se toman los bancos para estudiar los títulos, tasaciones, así como los rígidos criterios de aprobación dada su regulación.

¿Cómo planean implementarlo?
Estamos hablando con algunas compañías de seguro y fondos de inversión para que sea un crédito otorgado por Tuin con una mayor velocidad de ejecución y un criterio de aprobación menos rígido, que radica esencialmente en nuestra capacidad de recolocar la unidad en caso de desistimiento, versus el remate público que les es exigido a los bancos por ley en caso de incumplimiento. Así, el cliente se entenderá solo con nosotros para el departamento, el pago del pie, el hipotecario y el arriendo. Toda la operación centrada en una sola entidad. Las tendencias de emprendimientos en la industria inmobiliaria en Estados Unidos se orientan a ese principio: hacerle las cosas fáciles al cliente y nosotros pensamos igual.

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