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Construcción

Más de 10.000 viviendas estarían afectas a nuevo impuesto inmobiliario

En acuerdo con la oposición se propuso una sobretasa a las que tengan un avalúo fiscal desde los $ 400 millones, piso que podría subir.

Por: Magdalena Arce L. | Publicado: Jueves 7 de noviembre de 2019 a las 15:27 hrs.
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Son un total de 10.440 propiedades las que se verían afectas al pago de una sobretasa si es que el gobierno y la oposición llegan a un acuerdo para sacar adelante la reforma tributaria.

Según cifras entregadas por la plataforma Toctoc.com sobre la base de información del Servicio de Impuestos Internos (SII), de aprobarse la propuesta de Hacienda –que consiste en aplicar una sobretasa a propiedades cuyo avalúo fiscal sea igual o mayor a los $ 400 millones- viviendas en 146 comunas del país tendrían que gravarse con este nuevo impuesto. Hasta ayer miércoles la idea que se discutía entre gobierno y oposición era aplicarle a un impuesto a las viviendas por sobre los $ 200 millones avalúo, por lo que la cifra de viviendas llegaba a 50 mil. 

Pero eso no es todo, ya que son sólo ocho comunas las que tienen más de 100 viviendas que caen en esa categoría. Ese es el caso de Lo Barnechea, Las Condes, Vitacura, Zapallar, La Reina, Viña del Mar, Providencia y Colina que en su conjunto concentran el 85,4% de las propiedades residenciales de más alto valor en el país (8.924 viviendas).

Discusión tributaria

Uno de los puntos que había mantenido sin avance las conversaciones entre las partes era la idea de aplicar un impuesto que grave a los contribuyentes de más altos ingresos del país. Sin embargo, la propuesta en materia inmobiliaria que Hacienda hizo este martes podría despejar el camino.

En la reunión encabezada por el ministro Ignacio Briones, se acordó a grosso modo desechar la integración del sistema tributario, un nuevo impuesto al patrimonio inmobiliario -que será progresivo y consideraría la suma de dichos bienes para cada contribuyente- y un nuevo tributo que gravará a los fondos de inversión privados.

Además, Hacienda accedió a revisar y eliminar gradualmente el crédito utilizado por los contribuyentes cuando las utilidades sean absorbidas por pérdidas tributarias (conocido como PPUA).

Al cierre de esta edición, aún no se tenía conocimiento si finalmente se llevó a cabo la firma del acuerdo o no.

Felipe Errázuriz, socio fundador de MiPlusvalia.cl

Para Felipe Errázuriz, de MiPlusvalia.cl, hay que considerar que muchas de las viviendas tienen deuda hipotecaria. 

"Si lo que se busca es efectivamente un impuesto a los más ricos, a su patrimonio inmobiliario, debiera considerarse que muchas de esas viviendas tienen deuda hipotecaria, por lo que el patrimonio del propietario es menor al valor de la vivienda. Si no se considera ese ajuste, esto va a tener un componente de impuesto al endeudamiento", indica. 

"Dado que el impuesto se aplicará sobre valores de avaluo fiscal, se debiera permitir hacer el ajuste correspondiente por la proporción que tiene financiada con crédito hipotecario. Por ejemplo, asumiendo que el avaluo fiscal es de 57% del valor comercial, se le debiera aplicar a aquellas personas que tengan efectivamente el equivalente a $ 400 millones de avaluo fiscal de 'patrimonio'. Esto significaría gravar a quienes tienen una vivienda de valor comercial de $ 700 millones ya pagada, sin crédito hipotecario", agrega Errázuriz. 

Reinaldo Gleisner,  Consultor del área de Brokerage de Colliers International 

Por otro lado, Reinaldo Gleisner, de Colliers International, indica que "si analizamos la totalidad de viviendas de la Región Metropolitana (nuevas y usadas) podríamos concluir que entre el 3% (rango 2% y 4%) corresponde a viviendas con un avalúo fiscal superior a los 400 millones, lo que equivaldría a viviendas de valor comercial de 650 millones de pesos en la media, es decir 23 mil UF". 

Ese valor, dice Gleisner, equivale a una vivienda desde los 140 m2 en las comunas de mayor valor de suelo de Santiago, muy influido por la escasez y normativa restrictiva; característica de comunas como Vitacura, Las Condes, Providencia, La Reina. Según el DFL2 de larga historia en Chile, las casas de hasta 140 m2 se consideran viviendas económicas.

"En la mayoría de las comunas del Oriente del Gran Santiago, tienen una importante concentración de viviendas por sobre el piso que se está mencionando. La concentración debe variar de un 15% (12% a 18% ) en comunas como Vitacura, un 11% (10% a 12%) en comunas como Lo Barnechea, Las Condes, Providencia, La Reina; un 4% (rango 3% a 5%) en comunas como Ñuñoa, Peñalolén; un 2% (rango1% a 3%) en comunas como Santiago", señala Gleisner. 

Añade que "en el valor de la vivienda influye fuertemente el valor del terreno. En las comunas de mayor demanda y mucha escasez de terreno, se puede estimar que hay un grupo de las casas sobre 140 m2 construidos, que va a estar sobre las 23.000 UF de valor comercial; en comunas como Vitacura, Providencia, Ñuñoa. Debe considerarse, que a su vez hay una proporción de adultos mayores dueños de este tipo de viviendas, con muy bajos ingresos líquidos. Estas viviendas han aumentado su valor por el alza permanente del suelo, sin ninguna modificación en lo construido2.

"En las comunas mencionadas, las casas pueden llegar hasta un 65% ( rango 60% a 70% ) de participación en el segmento de viviendas de alto valor", concluye. 

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