Experiencia europea en regulación de arriendos es aún incipiente

¿Regular o no los precios del arriendo de viviendas? Por un lado, están algunos de los que viven bajo esta figura, que repiten que los alquileres están caros. Al otro, los dueños, y en el medio el Estado. ¿Qué rol que debe jugar en este mercado?

La discusión está partiendo en Chile en medio del alza del precio de las propiedades: según un informe de la U. Católica, éstas han subido hasta 150% en el Gran Santiago en la última década. Esto también ha impactado el valor de los arriendos.

En Europa, varios países han tomado medidas para intentar regular el mercado de los arriendos, pero son decisiones muy recientes para poder realizar un análisis sobre sus efectos.

Lisboa, fin al contrato libre

La nueva normativa de alquiler accesible aprobada en Portugal pondrá límite a la inflación que sufren los precios de arriendo en dicho país. La presión turística y la llegada de trabajadores de decenas de multinacionales han disparado el valor del mercado, y la nueva legislación hará que las viviendas de un solo ambiente, tipo estudio, cuesten hasta 250 euros, las de dos habitaciones hasta 450 y las de cinco hasta 675 euros. Todo esto a través de incentivos fiscales al mundo privado. La idea es que los topes al precio de los arriendos sean en función de la zona del país en el que se encuentre el inmueble y su tamaño.

Bruselas, buscando contención

En Bélgica, la amplia oferta disponible favorece precios contenidos, salvo en ciertos barrios de Bruselas, donde la importante presencia de emigrantes impulsa los arriendos al alza. Los precios son libres, pero ligados al costo de la vida. La revisión es anual, pero no automática: el arrendatario debe notificarla. Y la ley establece una limitación en los contratos de corta duración (menos de tres años), en cuyo caso no se puede aprovechar la renovación para incrementar el alquiler. La expulsión en caso de impagos o discrepancias graves prevé la notificación previa al Centro Público de Acción Social, que puede proponer un proceso de conciliación o prestar ayuda al desahuciado.

París, segundo intento

A principios de julio, las autoridades de París reintrodujeron controles de los precios de los arriendos, en un intento por frenar el alza evidenciada en la última década. Esta medida se aplicará únicamente a los contratos nuevos. Los inquilinos con arrendamientos previos deberán esperan que éste venza para exigir la limitación del precio. En concreto, se fijará un alquiler de referencia para cada barrio de París y los apartamentos no podrán alquilarse a más del 20% por encima de este precio.

Una medida similar fue aplicada en 2015 en París y Lille (norte) pero fue anulada por decisión de la justicia dos años y medio después.

Berlín, nueva ley

La situación de los precios de la vivienda en Berlín y en el resto de ese país se rige por una ley que fue aprobada el 1 de junio de 2015, la llamada Mietpreisbremse (freno de los alquileres). La norma limitaba las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda, siempre que se encuentre en un área de mercado "tenso".

A pesar de las buenas intenciones, los precios de arriendo subieron en las grandes ciudades. Frente a esto, el Gobierno de Merkel aprobó en el mes de septiembre del año pasado un nuevo proyecto de ley. La normativa, en vigor desde el pasado 1 de enero, obliga a los propietarios a informar a los arrendatarios de las alzas del alquiler antes de que concluya el contrato, además de consagrar que el incremento supere el 10% del precio promedio en la zona. Si los propietarios deciden cobrar más, deben justificar el motivo. El incumplimiento de las normas considera una multa de hasta 100.000 euros.

Viena y la vivienda social

En la capital de Austria, de los 1,8 millones de habitantes el 62% vive en casas de renta social, según datos del Ayuntamiento. Estas incluyen pisos municipales y pisos subsidiados. Pero la ciudad, elegida como la más habitable del mundo, no es ajena al aumento de los precios de alquiler. Frente a esto, el Gobierno local, liderado por una coalición entre socialdemócratas y ecologistas, aseguró que dos tercios de las nuevas construcciones de más de 5.000 metros cuadrados sean de protección oficial y no excedan un precio de alquiler de cinco euros netos por metro cuadrado. La receta de Viena para mitigar los precios del alquiler se basa en una fuerte intervención de los poderes públicos en las viviendas. En todo caso, no hay ningún límite de precios para los apartamentos construidos por empresas privadas en nuevos edificios.

Roma, alzas acordadas

Desde 1998, en Italia existe un mecanismo llamado "alquiler de tarifa acordada", por el que cada Ayuntamiento establece precios máximos y mínimos que se fijan con arreglo a acuerdos alcanzados entre asociaciones locales de propietarios y representantes de inquilinos. Roma introdujo esta norma nacional en 2004. Donde no hay acuerdos locales, los inquilinos y propietarios pueden utilizar los de la ciudad más próxima como referencia. Para establecer la lista de precios se tienen en cuenta las características del local, la ubicación, los servicios cercanos a la vivienda y las áreas verdes. Cada Ayuntamiento indica de forma precisa cómo hacer una valoración del inmueble.

Londres, poca regulación

En el Reino Unido, los precios de los alquileres están determinados por un mercado muy dinámico, con mucha oferta y demanda, y menos regulado que en otros países europeos. La legislación británica pone el acento en la defensa de los derechos del propietario.