JLL y arriendo de oficinas en Chile: "Se espera que los valores se ajusten un poco más a la baja"

-¿Cómo el coronavirus cambió el negocio de las oficinas?
-Más que cambiar, diría que el coronavirus reveló oportunidades y necesidades que están moldeando al mercado de oficinas.

Marcelo Carrere, country Manager de JLL Chile, asegura que conceptos como home office, espacios flexibles (o flex spaces) y el teletrabajo configuraron al sector de manera distinta, acarreando otro tipo de inversiones y estrategias más diversas que las previas a la crisis sanitaria. "S bien se conocían, no se aplicaban de la manera que vimos durante el año pasado y podremos seguir observando el 2021", dice el experto que lidera la oficina local de una de las compañías de servicios inmobiliarios comerciales más grande del mundo, con presencia en 280 países.

El ejecutivo señala que un claro ejemplo de las nuevas tendencias es el teletrabajo, que es distinto a trabajar desde la casa, ya que –afirma- este otorga flexibilidad para conectarse para trabajar en distintos lados, sea en la oficina, en el hogar, en un café o una ubicación periférica. "Si tengo una reunión en Las Condes, pensando que tengo mi oficina en el centro y después tengo otra reunión en Vitacura, esa triangulación antes llevaba mucho tiempo. Ahora, con el teletrabajo y la posibilidad de tener espacios flexibles, ya no será necesario perder 2 horas en ir y venir. Esa fue una de las principales novedades que reveló el 2020", destaca.

-En Chile, el año pasado, creció la vacancia de oficinas y se estima que llegue a una tasa de dos dígitos este 2021. ¿Se superará el peak de los últimos 15 años, ocurrido entre 2014-2015, cuando la tasa de vacancia se ubicó en 11%?
-Según nuestras estimaciones, considerando los niveles de demanda de metros cuadrados de oficinas en el último año, la producción esperada para este año y las nuevas tendencias del mercado, es posible que se ubique en torno al 11%, no obstante, para que supere el 11% de vacancia total de mercado, la producción debiera ubicarse en torno a 80.000 m2 y una absorción neta anual negativa similar a la del 2020.

-¿Este aumento en la vacancia se debiera traducir en una baja en los precios?
-Considerando las cifras del último informe de oficinas de JLL Chile, correspondiente al cuarto trimestre de 2020, los valores de arriendo no registraron variaciones de renta sustanciales, con relación al trimestre anterior. No obstante, hemos visto mayor flexibilidad en condiciones contractuales tales como meses de gracia, espacios habilitados y opciones de salida.

-¿Cuánto cayeron los precios de arriendos de oficinas producto de la pandemia?
-Durante los últimos doce meses, el promedio de valores de arriendo clase A ha disminuido un 6,4% mientras los de la clase B disminuyeron en un 4,4%.

-¿Se prevé que los precios de los arriendos de oficinas seguirán a la baja?, ¿de qué magnitud podría ser esta caída?

-Se espera que los valores se ajusten un poco más a la baja, sin embargo, seguirá la tendencia a la flexibilidad de los términos comerciales. Por lo tanto, los contratos de arriendo se deben analizar como un todo. En JLL, los análisis financieros los hacemos considerando no solo el arriendo, sino que los costos de habilitación, meses de gracia y flexibilidad de contratos, entre otras cosas.

-Las organizaciones están demandando menos espacio, en un contexto donde el teletrabajo llegó para quedarse. ¿Cómo se puede rearmar la industria de las oficinas?
-Los nuevos conceptos que llegaron al rubro invitan a responder a nuevas necesidades con dos componentes fuertes: cómo se adaptan las personas y cómo se adaptan las empresas, siendo ambas muy importantes ya que las empresas tienen que tomar resoluciones alineadas al día a día más allá de la oficina. Estos conceptos existen de hace algunos años, no obstante, se vieron expuestos fuertemente por la pandemia.
Nosotros en JLL tenemos un área que se llama Human Experience, que estudia cómo las personas habitan los diferentes espacios de oficinas. De este análisis resulta cual es la manera más eficiente en la ocupación y como deben dialogar las áreas de oficinas, espacios de comunidad y recreación.

-¿Han visto un aumento en el modelo de subarrendamiento?
-El subarriendo es una práctica comercial que antes no era habitual y que el día de hoy ha tomado mucha fuerza, ya que las grandes empresas están buscando ser más eficientes en sus costos, y dada la realidad del teletrabajo hoy están pagando arriendos por espacios que no están usando. Entonces, surge la necesidad de tratar de rentabilizar esos espacios a través de éste método, más todavía hoy, en un escenario de incertidumbre respecto de economía y la pandemia.

-Debido a la pandemia se plantea, por ejemplo, que algunos edificios de oficinas pronto se destinarán a espacios para viviendas residenciales, tiendas comerciales o centros de reuniones. ¿Esto se podrá experimentar en Chile?
-El cambio de uso en un edificio es muy difícil de implementar, porque no están hechos ni preparados para el uso habitacional. Se deben intervenir instalaciones y lozas que, en general, no cuentan con agua caliente ni gas; tampoco tienen montantes necesarios para instalar baños individuales, duchas y cocinas. Adicionalmente, los edificios de oficinas no cuentan con terrazas, los muros cortinas no se pueden abrir y por ende no existe una ventilación natural interna. Por último, independientemente de lo anterior, sería necesario contar con el uso de suelo que lo permita y cumplir con las densidades habitacionales, la cuales son mucho mayores a las de oficinas.
En nuestra experiencia, el cambio de uso se ha dado entre hoteles, apart hoteles y residencia.

-Ante la irrupción del trabajo a distancia, países como Francia anunciaron proyectos público-privados para transformar espacios de oficinas en viviendas. ¿Esto debiese ser replicado a nivel local?
-Efectivamente, no obstante, esto es factible ya que en Europa la mayoría de los edificios tienen una arquitectura más antigua. Por ejemplo, JLL estuvo involucrado en un edificio antiguo en Buenos Aires que cambió de ser un activo donde se preparaba yerba mate al de oficinas, pero que también podrían haberse instalado departamentos habitacionales.

-¿Todo esto podría hacer caer el valor de las propiedades que se podrían destinar para edificios de oficinas?
-No creemos que la pandemia allá repercutido fuertemente en los valores de venta de los activos de oficinas. Es más, la contingencia expuso positivamente la necesidad de analizar los aspectos técnicos como comerciales. Por ende, los activos más modernos y los complejos de uso mixto se han visto muy favorecidos y fueron muy resiliente en esta nueva normalidad.