Las estrategias de las inmobiliarias para enfrentar cambios en las condiciones económicas y de mercado

El conflicto social que vive el país ha puesto en la mira el desempeño de las empresas inmobiliarias y constructoras. Sin embargo, las firmas del sector destacan su diversificación en la oferta, lo que incluye su apuesta por segmentos emergentes, los cuales, al contar con subsidios estatales, tienen un carácter contra cíclico, se afirma.

Como parte de sus reportes del tercer trimestre, las empresas destacan entre sus riesgos los cambios en las condiciones económicas y de mercado, pero hasta ahora ninguna ha hecho alusión a los efectos de la crisis social.

Ingevec destaca, al analizar los riesgos que enfrenta, que la actividad de las industrias ligadas a los sectores construcción e inmobiliario están altamente correlacionadas con los ciclos económicos del país. Para el sector edificación en general, detalla, la demanda depende principalmente de las expectativas de la evolución de la economía, el financiamiento de largo plazo y las estrategias comerciales de las compañías.

Añade que en algunas industrias, específicamente productivas, la demanda depende adicionalmente de los precios de los commodities, el crecimiento de los mercados objetivos y los desarrollos tecnológicos de las industrias. "Por otro lado, la demanda inmobiliaria depende principalmente de los niveles de desempleo, las expectativas de la economía, el financiamiento de largo plazo y la inflación. Sin embargo, el efecto de cada una de estas variables varía entre los distintos segmentos de la población", explica.

Según esta empresa, las recientes cifras macroeconómicas –previas a la crisis social- muestran la existencia de una desaceleración de la economía, coyuntura que tiene tanto aspectos positivos como negativos para las empresas constructoras, afirma. "Como aspecto positivo, una desaceleración brinda la posibilidad de manejar mejor los costos de mano de obra e insumos y un aspecto negativo es la disminución de la demanda y la dinámica de propuestas recibidas. Para esto la administración procura mantener diversificadas las obras, en cantidad de obras en ejecución, tipo, ubicación geográfica y tipo de mandante (público o privado)", sostiene.

Junto a esto, dice que, por el lado inmobiliario, una desaceleración implica menores ritmos de venta en segmentos tradicionales; sin embargo, la sociedad destaca que desarrolla proyectos inmobiliarios de segmentos emergentes, los cuales, al contar con subsidios estatales, tienen un carácter contra cíclico.

En el caso de Pazcorp, la compañía afirma –al analizar los riesgos que enfrenta- que la actividad de la industria inmobiliaria y de construcción está altamente correlacionada con los ciclos económicos de la economía. "Para el sector edificación en general, la demanda depende principalmente de las expectativas de crecimiento de la economía, los niveles de desempleo, el acceso a financiamiento de largo plazo, y las estrategias comerciales de las compañías inmobiliarias y constructoras. Sin embargo, el efecto de cada una de estas variables varía entre los distintos segmentos de la población", sostiene.

Añade que cambios en las condiciones económicas y de mercado pueden resultar en ventas de viviendas con pérdidas o mantener un inventario de terrenos por más tiempo que el planificado, con el consiguiente aumento de costos. "La compañía busca mitigar estos riesgos a través de una estrategia que busca diversificar la oferta con el fin de abarcar distintos segmentos de la población. Nuestra oferta se concentra principalmente en viviendas cuyo precio fluctúa entre las UF 2.000 a UF 5.000, cuya demanda por este tipo de inmuebles son los segmentos medios, o medios altos de la población", afirma.

Destaca que dentro de su portfolio de proyectos, también ofrece viviendas de precios superiores con el propósito de abarcar los segmentos altos de la demanda para esta industria. "Además, una porción menor de nuestro stock de viviendas posee precios entre las UF 1.000 a UF 2.000, con el fin de ofrecer al mercado un producto que cumple con los requisitos y exigencias de los subsidios del estado para viviendas que cumplan con estas características", señala.

Por otro lado, afirma que para mitigar los riesgos asociados a la naturaleza cíclica de la industria, mantiene una posición conservadora respecto del stock de viviendas en oferta procurando tener en torno a 24 meses para agotar stock en nuestro portfolio de proyectos.

Besalco, al analizar sus riesgos, dice que financia sus actividades e inversiones con los dividendos y distribuciones de utilidades de las empresas en las cuales participa y con los fondos obtenidos en la venta de activos y/o en la emisión de títulos de deuda y acciones. "La sociedad privilegia el financiamiento de largo plazo para mantener una estructura financiera que sea acorde con la liquidez de sus activos y cuyos perfiles de vencimiento son compatibles con la generación de flujo de caja", destaca.

Por otro lado, dice que para sus proyectos, en las cuales invierte con otros consorcios, entrega garantías y préstamos a sus sociedades afiliadas o consorcios (en proporción a su participación), las garantías se encuentran para el respaldo de las obras que Besalco efectúan en distintos ámbitos. "La política del directorio es mantener una base de capital sólida de manera de conservar la confianza de los inversionistas, acreedores y el mercado, y sustentar el desarrollo futuro del negocio. El directorio monitorea el retorno de capital, como también el porcentaje de dividendos pagados a los accionistas", destaca.