Próxima revisión de proyectos en Ñuñoa se centrará en los permisos de edificación otorgados entre 2018 y 2019

Una "revisión estratégica" de los permisos de edificación que se han entregado en los últimos años tendrá entre sus prioridades la alcaldesa electa de Ñuñoa Emilia Ríos (Revolución Democrática), quien asumirá el cargo el 28 de junio.

Consultada por los alcances de la medida, la futura edil explicó que "se revisarán todos los permisos de edificación que hayan sido ingresados entre la decimoséptima y decimoctava modificación del plan regulador", lo que en la práctica acota el análisis a las solicitudes ingresadas entre el 18 de mayo de 2018 y el 30 de agosto de 2019, fechas que corresponden a los últimos cambios introducidos en la norma urbana comunal.

En efecto, la modificación decimoctava del plan regulador de Ñuñoa restringió la cantidad de pisos de los edificios en las principales vías estructurantes de la comuna: Irarrázaval, Vicuña Mackenna y Américo Vespucio, que antes eran de libre altura y pasaron a tener un tope máximo. Y previo a ese cambio, en agosto de 2018, la municipalidad aplicó un congelamiento de los permisos de edificación -que implicó que en Ñuñoa "no podrán ingresar proyectos que superen los 15 pisos en ninguna zona del territorio"-, medida cuyas disposiciones serán claves en la revisión que iniciará la nueva administración comunal a las aprobaciones que se realizaron en ese periodo entre 2018 y 2019.

Esto, porque con posterioridad al inicio de ese congelamiento y previo a la decimoctava modificación del 30 de agosto de 2019, se aprobó un conjunto de 16 permisos para edificaciones de más de 15 pisos de altura según datos entregados por la municipalidad a la Unión Comunal de Juntas de Vecinos de Ñuñoa. Asimismo, una revisión de los permisos de obras realizada por DF, catastró que entre las últimas dos modificaciones al plan regulador se dio luz verde a 48 anteproyectos de edificaciones mayores a 15 pisos.

 

El foco del análisis

La presentación de iniciativas a trámite a nivel de anteproyectos corresponden a la primera presentación ante la municipalidad de lo que se va a construir para que ésta pueda evaluar si cumple con la norma vigente en el momento de su ingreso, explica el encargado del área de permisos y revisión independiente en la consultora Urbano Proyectos, Francisco Santibáñez. Es por esto que las decisiones adoptadas entre 2018 y 2019 en relación a esos trámites están en el foco de la nueva autoridad de Ñuñoa, al igual que lo sucedido con los permisos de edificación.

En respuesta, distintas inmobiliarias consultadas que recibieron las aprobaciones en ese período aseguran que sus anteproyectos ingresaron antes del cambio en el plan regulador, por lo que su tramitación debía regirse bajo la normativa previa a la decimoctava modificación que comenzó en agosto de 2019.

En línea con lo anterior, Santibáñez añade que el análisis de los otorgamientos de permisos debe tener en cuenta las facultades que rigen en un periodo de congelamiento como el aplicado en Ñuñoa en 2018, ya que esta última herramienta permite a la municipalidad detener la construcción de edificaciones en altura, pero va dirigida a nuevas iniciativas y no a las que ya habían iniciado sus trámites -a través del ingreso de anteproyectos- anteriormente.

Proyectos emblemáticos

Entre los permisos aprobados en la época que se buscaría revisar, se encontraría el del proyecto Eco Egaña Sustentable de Inmobiliaria Fundamenta, que considera cuatro torres de 32 pisos en la esquina sur-poniente de Irarrázaval y Américo Vespucio, el cual se encuentra en un proceso ante el Tribunal Ambiental. Esta iniciativa recibió su permiso el 12 de octubre de 2018.

Otra emblemática construcción que recibió su aprobación en ese período fue el Mall Vivo Santiago, -proyecto de Vivocorp en Vicuña Mackenna y Ñuble- que consta de un centro comercial y un edificio residencial, el cual ya recibió aprobación ambiental para la etapa de demolición y excavación, pero que mantiene su segunda etapa aún en trámite en el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental.

Dos iniciativas que recibieron luz verde de sus anteproyectos en 2019 son de Inmobiliaria Imagina y de Constructora Nahmias. La primera es un complejo de 11 edificios (en Vicuña Mackenna # 1460) cuyas alturas van desde los 15 a los 35 pisos, y aún no han iniciado las faenas.

En tanto, la iniciativa de Nahmias (en Av. Ossa # 260) fue aprobada en enero de ese año, y consta con seis edificios con alturas entre 13 y 11 pisos. Pese a no superar los 15 pisos, se encuentra en una zona que la modificación de agosto de 2019 no permite más de ocho pisos de altura. Su permiso definitivo fue aprobado en 2020 y aún no ha iniciado los trabajos.

El socio de Larraín Abogados, José Pedro Baraona, argumenta que la aprobación del anteproyecto permite "fijar" las normas por un período de 6 meses o un año para tramitar el permiso con certeza. "La Dirección de Obras aprueba un anteproyecto y lo que hace es que fija las normas y, no obstante haya un cambio al plan regulador y posteriormente incluso te impida construir eso, tu igual estás habilitado a construirlo", explica.

Santibáñez lo respalda y señala que "las inmobiliarias compran el terreno con la aprobación de un anteproyecto para asegurarse que pueden construir".

Además, Baraona detalla que un alcalde no tiene las facultades para revisar permisos de forma directa. Lo que tiene que hacer es iniciar investigaciones a través de la justicia o de Contraloría.