Expertos detectan error técnico en reavalúo que podría afectar 700 mil propiedades

A pocos días de que termine el plazo para presentar un reclamo ante el reavalúo de propiedades que se realizó a inicios de año, la consultora especializada en tasaciones, Arenas y Cayo, detectó un posible “error técnico” cometido por el Servicio de Impuestos Internos (SII) en el proceso.

Según explican, el proceso simplificado de valorización del suelo, además de la “decisión discutible” de considerar los espacios comunes como parte de la superficie rentable al momento de tasar la propiedad, fueron los principales problemas detectados. Esto habría provocado directamente un aumento exacerbado del valor fiscal de la propiedad y, por lo tanto, de las contribuciones correspondientes. Por ejemplo, explican, en circunstancias que deformaciones en el terreno o pendientes restan valor a la propiedad, estas características no fueron consideradas por el SII a la hora de tasar predios.

Esto, recalcan en la consultora, se traduce en una incoherencia entre el valor fiscal y el valor comercial de algunas propiedades. Se estima que de un universo de 2,7 millones de predios no agrícolas afectos al proceso, alrededor de 700 mil habrían sufrido un incremento significativo que podría tener un componente en la valorización que es discutible.

¿Cómo llegaron a este resultado? En Arenas y Cayo explican que calcularon el delta resultante entre este proceso y el anterior en cada comuna, lo que les permitió sacar un promedio que indica que 25% sería el universo afectado.

Esto, se condice además con los datos entregados por el SII en la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados en abril, cuando revelaron que aproximadamente un 10,8% sufrió un alza de más de 25%, es decir, un total de 717.442 predios.

Espacios comunes y zonas especiales

Un ejemplo que mostraría este problema es lo que ocurre en el eje Alameda, entre Paseo Ahumada y San Antonio, en donde pese a existir tres zonas continuas similares, con calidad de edificación media y densificación alta, tienen valores bastante diferentes por m2.

Mientras que en el límite con Bandera, el valor del m2 alcanza los $ 3.766.303, en el área que se encuentra entre Paseo Ahumada y Estado el valor del m2 es de $ 4.159.893, y en el radio que continúa hasta San Antonio, el precio se encuentra en $ 2.310.341.

“En este edificio, como en otros a lo largo del país, existen unidades en que la valorización de la superficie vendible constituye cerca del 33% del avaluó de la propiedad, es decir, el 67% restante se le atribuye a los espacios comunes (subterráneos, circulaciones placa comercial, pasillos en cada nivel y escaleras), lo que es a todas luces discutible”, declaran desde la consultora.

El 4 mayo se cumplió el plazo de 30 días que poseían los contribuyentes para presentar reclamos ante las municipalidades. Por eso, ahora lo que resta, es presentar impugnaciones ante el SII, en caso de no estar de acuerdo con el reavalúo.

Reavalúo 2018

Cada cuatro años se realiza el avalúo fiscal de predios no agrícolas. En esta ocasión se gravaron más de 6,6 millones de propiedades, de las cuales un 75% correspondió a bienes habitacionales y un 25% a comercio, bodegas o estacionamientos, entre otros. Del total de propiedades no agrícolas, casi un 60% resultó exento de pago de impuestos, resultado que es normal, dado que el tope se ajusta en cada reavalúo. Esta vez, el límite se ubicó en los $ 33,2 millones, lo que se tradujo en una variación de 44,3% respecto al periodo anterior, cuando el tope estuvo en los $22,7 millones.

Expertos respaldan al SII

A ojos de dos expertos tributarios, y en la misma línea del Servicio, señalan que resultaría "imposible" para el SII- por las herramientas que posee actualmente- aplicar un sistema no masivo.
"El SII tiene la misión de tasar los bienes raíces no tanto a su valor de mercado sino que conforme al procedimiento de la Ley. El problema en los reavalúos se genera porque el SII toma bloques de propiedades y en base a ellos les asigna valores sectoriales. Existen casos en que una propiedad dentro de un bloque no es comparable al del resto y eso hay que hacerlo valer frente al SII", recalca Ignacio Gepp, director de Tax Advisory de Puente Sur.
Por su parte, Camilo Bejar, director del grupo tributario Albagli Zalianisk, señala que lo único que podría ser discutible es si las áreas homogéneas definidas corresponden a su valorización, ya que el SII no cuenta con tiempo ni recursos para "valorizar uno por uno" los predios. A diferencia de otras compañías del rubro.