Norma que obliga a registrar arriendos como pasivos impulsará la venta de oficinas

Comprar y no arrendar las oficinas. Ese sería uno de los efectos que tendría en el mercado inmobiliario una nueva norma contable que se aplicará para quienes utilicen IFRS y que determina que un contrato de arriendo no es un gasto, sino que un pasivo, lo que podría complicar a algunas compañías, quienes analizarían adquirir instalaciones.

Aunque la nueva norma conocida como NIIF 16 entrará en vigor para los ejercicios contables que comiencen a partir del 1 de enero de 2019, desde Colliers International señalan que dado que por lo general los contratos duran al menos tres años, quienes firmen hoy se verán impactados en dos años más.

El director del área de Real Estate Management de Colliers International, Pablo González, comenta que “hemos percibido que esta nueva realidad está llevando a las empresas a plantearse la posibilidad de comprar sus propias instalaciones. El hecho de que la nueva normativa identifique el pago del arriendo como una deuda por la totalidad de años que durará el contrato alterará los estados financieros de las empresas”.

Apunta, eso sí, que la afectación dependerá de los balances de las empresas y debe ser estudiado caso a caso. “Cada firma deberá analizar cuál es la opción más conveniente de acuerdo a su situación financiera”, apunta.

Agrega que este análisis no es solo contable sino también inmobiliario, porque se deberán revisar los contratos de arriendo de oficinas, locales comerciales, bodegas y otras propiedades, y valorizar a largo plazo los activos inmobiliarios y deudas por concepto de arriendo.

Esta decisión deberán tomarlas las compañías considerando que como la norma establece al arriendo de oficinas como una deuda dentro del balance, esto las podría afectar radicalmente en la capacidad de recibir financiamiento, puesto que aparecerá una deuda que antes no existía.

Desde Colliers agregan que este cambio causará un impacto directo no solo en los estados de resultados de las empresas, donde el Ebitda tendrá cambios significativos, sino también en el balance, ya que la estructura de los covenants -indicadores que marcan restricciones financieras- se verá afectada directamente por los nuevos pasivos que se generan.

Industrias como el retail, logística, hotelería y telecomunicaciones, comentan, serán de las más afectadas porque rentan gran cantidad de activos.

Cómo funciona la norma

En la consultora explican que se elimina la clasificación de leasing operativo y financiero, tratándolos a todos como leasing financieros, lo cual implicará la incorporación obligatoria de nuevos elementos en los balances.

Es así como, cuando entre en aplicación la norma, se reconoce un activo por el derecho de uso del inmueble arrendado.

También, se determina un pasivo por la obligación de pagar los arriendos futuros. Es decir, apuntan desde Colliers, se agrega una deuda considerable que afectará los estados financieros. El gasto del arriendo se reemplazará por una depreciación y un interés implícito, que va decreciendo con el tiempo.

Es así como, para un contrato de 10 años, en el que el canon de arriendo anual es de 7.200 UF, con la aplicación de esta obligación, el primer año tendría un costo de 8.384 UF, las que se dividen en 5.657 UF por depreciación y 2.727 UF por concepto de intereses.

En este esquema, la depreciación se mantiene constante, pero el interés va disminuyendo en base a cuánto tiempo queda de contrato. En la simulación, los primeros cinco años existiría una diferencia negativa para la empresa, lo que cambiaría en la segunda parte del acuerdo.