Venta a inversionistas llega hasta el 80% en inmobiliarias pero comprador “hormiga” bajará

Ante la baja rentabilidad de otros instrumentos, la inversión en viviendas se masificó en el último tiempo, alcanzando su peak el año pasado, periodo de ventas récord en el sector.

Si bien no existen cifras globales de cuánto pesa este nicho en el total de las ventas, para algunas empresas explica hasta el 80% de sus transacciones.

Departamentos pequeños y ubicados en zonas céntricas son los favoritos para los inversionistas, que no sólo son personas de alto patrimonio, sino que el último año proliferó el “inversionista hormiga”, aquel que a través de créditos hipotecarios compra una o dos viviendas para renta.

Desde Ralei Grupo Inmobiliario comentan, por ejemplo, que para su proyecto Apoquindo Downtown -ubicado en Las Condes, cercano al Metro Manquehue- el 80% de las compras las han hecho inversionistas. Para otro proyecto en Santiago Centro, las compras de este nicho están en el 75%, mientras que otros en Independencia y Ñuñoa suman el 70%.

“Vemos que la tendencia al arriendo seguirá en alza, es una oportunidad para aquellos que tienen la posibilidad de comprar, ya sea inversionistas actuales o aquellos que piensan vivir en un departamento para luego moverse a algo más grande y dejar ese para arriendo”, comenta el gerente comercial de la compañía, Andrés Ergas.

Si bien los ejecutivos de las compañía se muestran optimistas sobre la robustez de la compra por parte de inversionistas, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, comentó que las restricciones de la banca podrían afectar el crecimiento de los inversionistas hormiga.

“El inversionista que está comprando muy en el margen, por supuesto que se verá afectado, pero quien tiene un perfil más sólido y tiene ahorros para invertir está menos complicado”, comenta.

De todas formas dice que el funcionamiento de este mercado es de pronóstico reservado. Esto porque se mantiene tasa de interés bajas y no hay otros instrumentos atractivos, lo que debería impulsar la compra de inversionistas, sin embargo, el aumento en la oferta de departamentos para la renta, podría disminuir la rentabilidad.

El gerente comercial de inmobiliaria Fundamenta, Ignacio Droppelmann, comenta que el interés de compra para inversión se da más en aquellos proyectos ubicados en el sector poniente de Santiago y la compra para vivienda en los edificios ubicados en el sector oriente.

En su caso, las ventas en sus proyectos son, en promedio, mitad para inversión y la otra para vivir. Comparando el primer semestre de este año con el del año anterior, la proporción se ha mantenido.

El gerente general de ISA Inmobiliaria, Daniel Sánchez, comenta que en los últimos dos años “hemos observado un crecimiento de 40% en la venta a inversionistas de este tipo de proyectos, cercanos al Metro. Por lo tanto, proyectamos que continuará siendo un negocio dinámico, con una rentabilidad entre un 5,5% y un 7% en términos reales, sin contar el apalancamiento que cada inversionista utilice en la compra”.

En su caso, las ventas a pequeños inversionistas de sus proyectos van desde el 60% en San Miguel al 70% en Estación Central.

“El 15% de las viviendas a nivel nacional son arrendadas. Sin embargo, en nuestros proyectos, que están bien ubicados cerca del eje Metro, es bastante más alto. En proyectos sobre eje Metro en barrios consolidados, el inversionista que compra para arriendo puede llegar al 70%”, comentó.

A su vez, el gerente inmobiliario de Brotec-Icafal, Eugenio López, dice que este año “los niveles de arriendo han ido creciendo, lo cual hace que la compra de una casa o departamento, sea atractivo para quienes pueden optar a la compra de un inmueble”.

En inmobiliaria Brotec-Icafal, añade, “registramos edificios donde el 60% de los compradores de departamentos son inversionistas, versus el 40% restante que compra para vivir en la propiedad”.