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Tras la crisis, propiedades son impagables en las grandes ciudades

Las economías locales no han logrado mantener el ritmo del mercado inmobiliario. El crecimiento de los sueldos se ha desacelerado en Londres, Nueva York, Sidney y Hong Kong, limitando la capacidad de compra de los ciudadanos.

Por: Nathan Brooker | Publicado: Viernes 16 de marzo de 2018 a las 04:00 hrs.
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En la primavera de 2008, el empeoramiento de la crisis inmobiliaria del Reino Unido aún no golpeaba al centro de Londres. Un año después del inicio de la crisis de crédito y la corrida de Northern Rock, la oficina de Savills local aún estaba procesando sus sólidas ventas.

“Tuvimos un año fantástico en 2007”, dice Jonathan Hewlett, jefe de la región de Londres. “Los precios siguieron subiendo hacia 2008”, afirma. “Pero entonces Lehman Brothers colapsó y todo cambió”, explica. “El sistema bancario parecía estar colapsado”.

“Desde octubre de 2008, el mercado se detuvo”, asegura Liam Bailey, jefe global de investigación de Knight Frank. Cuando repuntó seis meses después, el mercado premium de Londres y otras ciudades alrededor del mundo comenzó a comportarse de forma diferente a como lo había hecho hasta entonces.

“La idea de la ciudad global estuvo ahí durante los ‘90 y los 2000, pero lo que pasó después de 2008 fue que estas ciudades se sincronizaron”, dice Yolande Barnes, directora de investigación global de Savills. “Empezaron a actuar como las otras, como ciudades Estado independientes, y no como sus mercados locales”.

Basados en el índice de su Informe de Riqueza anual, el equipo de investigación de Knight Frank recopiló datos de ocho ciudades del mundo, que muestran cómo se han desempeñado sus mercados inmobiliarios premium en los diez años transcurridos desde la crisis financiera y, a excepción de unos pocos valores atípicos, las mismas fuerzas parecen estar actuando sobre ellos.

Alivio cuantitativo

Según Barnes, el punto de inflexión fue a comienzos de 2009, cuando la Reserva Federal de Estados Unidos comenzó a aplicar medidas de alivio cuantitativo en EEUU, que el Banco de Inglaterra siguió rápidamente. “No entendíamos lo que el alivio cuantitativo haría globalmente”, dice. Las acciones de los bancos centrales impulsaron ciertos tipos de compradores al inflar los precios y reducir los rendimientos en todos los asset classes.

“Lo primero que pasó después de la crisis financiera fue un vuelco hacia la seguridad”, dice Tony Key, profesor de economía de bienes raíces en Cass Business School. “Todos decidieron que no irían a Kazajistán o Vietnam, así es que se devolvieron a las propiedades premium en las ciudades premium”.

Londres estaba entre sus objetivos principales. A partir de 2009, la combinación de bajas tasas de interés, una libra debilitada y la caída de los precios de la vivienda, atrajeron dinero de fondos soberanos, inversionistas institucionales y compradores privados.

Entre 2010 y 2013, Londres tuvo el mercado inmobiliario premium de más rápido crecimiento en el mundo. En el tercer trimestre de 2013, sus casas premium eran las más caras del mundo: el pie cuadrado tenía un precio de US$ 3.995, en comparación con US$ 3.917 en Hong Kong y US$ 3.101 en Manhattan.

“A medida que la crisis de la eurozona se intensificó en 2010 y 2011, los datos muestran la fuga de capital desde las economías del sur de Europa hacia el norte, en particular a Alemania”, dice Kate Everett-Allen, socia en el equipo de investigación de Knight Frank. “Pero al mismo tiempo, había economías del sur de Europa tratando de conseguir inversiones”. Los gobiernos de Chipre, España y Portugal implementaron programas de “visa de oro” para atraer a compradores extranjeros, mientras que en Asia se impusieron restricciones a la propiedad extranjera en lugares como Singapur y Hong Kong.

Después de la Primera Árabe en 2011, el dinero de fondos soberanos de Medio Oriente comenzó a ser reemplazado por dinero proveniente de China. Londres recibió a los millonarios internacionales con los brazos abiertos.

Riqueza excluyente

Pero una consecuencia del nuevo estatus de “ciudad premuim” de Londres, y de todas estas ciudades, es que el mercado inmobiliario se vuelve crecientemente hostil hacia sus propios ciudadanos.

Durante la mayor parte de los ‘70, ‘80 y ‘90, la dificultad de costear viviendas en Londres se mantuvo relativamente plana: el precio medio de las casas estaba entre dos y tres veces las ganancias medias. Para 2014, era más de diez veces. En 2015, en Sidney, fue doce veces, según Demographia. Y en Hong Kong el año pasado, el precio medio fue de 19,4 veces el ingreso medio, lo que hace de Hong Kong la ciudad más difícil de costear del planeta.

Aunque las viviendas nuevas son a menudo un pequeño porcentaje de la oferta, no ha ayudado que la oferta nueva en estas ciudades esté dirigida sobre todo al mercado premium. Según Patrice Derrington, director del programa de bienes raíces de la Universidad de Columbia, esto no depende únicamente de la codicia de los desarrolladores, ya que los crecientes costos de los terrenos han hecho que la construcción de casas caras sea la única opción viable.

El problema es que las economías locales a veces no han logrado mantener el ritmo. El crecimiento de los sueldos se ha desacelerado en Londres, Nueva York, Sidney y Hong Kong en los últimos diez años, lo que limita la capacidad de las personas de obtener créditos hipotecarios y reduce los rendimientos de los arriendos, lo que hace que estos nuevos departamentos parezcan muy caros. El año pasado en Londres, más de la mitad de los 1.900 apartamentos de lujo que se construyeron no se vendieron, según una investigación de Molior.

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