Revisión de planes reguladores tras cambio de alcaldes golpea a fondos de inversión inmobiliarios

Los fondos de inversión inmobiliarios chilenos revivieron a sus fantasmas tras conocerse los resultados de las elecciones. Ese día los mayores actores de la industria, cuyas cuotas se cotizan en bolsa, registraron sus mayores caídas desde marzo de 2020, cuando comenzaba la crisis del Covid-19.

El emblemático fondo Rentas Inmobiliarias, de Independencia, ha perdido 8% respecto al cierre de la semana pasada, según información de Bloomberg. El mayor impacto lo recibió el lunes, cuando se contrajo 5,7%, su mayor baja desde el 18 de marzo de 2020. Algunos inversionistas han aprovechado el descuento para comprar cuotas del fondo en la bolsa y ayer repuntó 3%.

La situación se repite en el fondos Renta Comercial, de BTG Pactual, que también ha perdido 8% esta semana y que el lunes disminuyó 3,4%, su mayor descenso desde el 20 de marzo de 2020.

Mientras que Renta Inmobiliaria, de LarrainVial y el grupo Patio, ha retrocedido 5%. Ayer cerró sin cambios.

Revisión de planes reguladores

El cambio de signo político en algunas comunas relevantes de Santiago y la Región de Valparaíso sería el principal factor de la caída. La alcaldesa electa de Santiago, Irací Hassler (Partido Comunista); de Ñuñoa, Emilia Ríos (Frente Amplio), y Viña del Mar, Macarena Ripamonti (Revolución Democrática), han sido críticas de la industria inmobiliaria y los permisos aprobados por sus antecesores. Las tres han dado relevancia a la revisión de planos reguladores, permisos y a la fiscalización.

"Cuando hay revisión de los permisos de edificación o modificación del plan regulador siempre se afecta a la construcción y cuando en distintas comunas se escucha que van a revisar los permisos obviamente es un asunto sensible para los activos inmobiliarios", dice el vicepresidente de la firma de servicios inmobiliarios Colliers, Reinaldo Gleisner.

Advierte que, a diferencia de otros sectores, la industria inmobiliaria es compleja y es difícil atribuir los fenómenos a una sola causa, a su juicio, esta es la más relevante.

"Los flujos de los fondos, pese a tener un alto nivel de diversificación, han caído en el último período, con un mayor nivel de vacancia, y peores perspectivas de arriendo en los activos que tienen", apunta el socio de Abaqus, José Ignacio Villarroel.

Si bien el impacto directo sería para los proyectos nuevos, la "incertidumbre jurídica respecto a la Convención Constituyente, las nuevas normativas, nuevos alcaldes podrían afectar. Cuando uno no tiene claras las reglas del juego, los incentivos para invertir son bastante menores", explica el investment advisor de Avante, Felipe Derado.

Efecto liquidez

"Los fondos inmobiliarios son activos menos líquidos y, cuando vienen crisis, son los que más cuesta vender. Más allá del valor intrínseco que tengan los activos del fondo, la gente quiere rescatar su dinero al valor cuota más alto posible", agrega Derado.

Eso también explica que "los fondos inmobiliarios han tenido un desempeño muy negativo desde el 18 de octubre de 2019, principalmente por la mayor percepción de riesgo local, la que ha aumentado las tasas de descuento exigidas por los inversionistas en el largo plazo", comenta Villarroel.

Gleisner espera que las caídas "duren más que un par de días". Y Derado cree que "muy poca gente va a estar dispuesta a poner dinero sobre la mesa, hasta que no haya certeza jurídica".

Bolsa sigue cayendo y empresas pierden valor por riesgo país

La bolsa chilena no logra levantar cabeza y a la incertidumbre por la nueva Constitución, ayer se sumó un mal día para los mercados globales.
El S&P IPSA concretó su tercera jornada consecutiva a la baja con una caída de 2,75%, que lo ubicó en los 4.030 puntos. Con esto, el índice regresó a un nivel no visto desde noviembre del año pasado.
Así, el selectivo entró a lo que se denomina "corrección", ya que ha caído más de 10% desde esa fecha. Las caídas las encabezaron IAM, matriz de Aguas Andinas (-10,49%), SQM (-7,94%) y Cencoshopp (-7,93%).
Desde la firma de valorización de empresas, Valoriza, señalan que "la incertidumbre sobre cómo será la capacidad de generar caja de una empresa a futuro, produce caídas en el valor de las compañías".
Si bien hay varios factores en juego, "el único efecto medible y concreto a la fecha, que impacta objetivamente el valor de las compañías es el aumento en el riesgo país, que explicaría una caída de entre 3% y 4%".