Las estrategias de los fondos de inversión para enfrentar el alza de la vacancia de oficinas en Santiago

Las restricciones de la pandemia siguen modificando el mercado local de oficinas y, por cierto, a sus inversionistas. A la incertidumbre respecto a los efectos de mediano y largo plazo, como por ejemplo la persistencia del teletrabajo, se podrían sumar exigencias de mayor número de metros cuadrados por persona.

En este escenario, los fondos de inversión inmobiliarios que apuestan por este negocio están evaluando qué caminos tomar, ante aportantes cada vez más nerviosos.

Las cifras dan cuenta de que la vacancia de oficinas alcanzó un 7% el tercer trimestre, subiendo 0,4 puntos porcentuales en relación al trimestre anterior, según un reporte de la firma de servicios inmobiliarios JLL. En el período se registró una absorción neta total negativa de 14.701 m², que significa la liberación de más m2 de los que se ocuparon, principalmente en las oficinas “Clase A”.

Este tipo de activos corresponde a los edificios de mayor tamaño, generalmente sobre los 10.000 m2 y con mayor proporción de clientes corporativos. Son oficinas en las que más invierten los fondos porque les permite tener una mayor superficie con menor cantidad de contratos.

La renta promedio de las oficinas “Clase A” registró una variación negativa de 4,9% en relación al trimestre anterior, alcanzando a 0,58 UF/m². Esto se explica por “el aumento de la disponibilidad de oficinas con valores de arriendo por debajo del promedio, impulsándolo a la baja, situación que ocurrió en los tres submercados Clase A: Las Condes, Providencia y Santiago Centro”, indica JLL.

Mantienen la apuesta

Pese a esta situación hay fondos que mantienen su apuesta por las oficinas. El segundo fondo inmobiliario más grande de la industria local, Renta Comercial de BTG Pactual, que acumulaba un patrimonio de $ 405.222 millones al cierre de septiembre no ha modificado su cartera de inversiones en el último año. El 47% de los ingresos del fondo provienen de activos de oficinas, el 49% de comerciales y el 4% de un centro de bodegaje.

“Si bien en el margen hemos visto un aumento en la vacancia durante el segundo semestre del presente año, esta se mantiene en niveles sanos y dentro de los rangos de equilibrio estimados por peritos (6%-10%) para el mercado de oficinas local. Destacamos favorablemente el bajo nivel de nueva superficie arrendable que se espera para los próximos años, cercano a la mitad de la absorción neta anual que el mercado experimentó hasta el cierre del año 2019”, dice el associate director AM Real Estate, BTG Pactual, Antonino Ostalé.

En JLL coinciden en que se mantendría un escenario pro-arrendatario a mediano plazo, sin embargo, la vacancia seguiría en rangos de entre 6% y 10%.

“En la medida en que vayan concluyendo las restricciones sanitarias esperamos volver a los niveles de facturación del período prepandemia. Destacamos los altos niveles de recaudación de los ingresos durante este año, niveles hoy similares con respecto a 2019 y que esperamos se mantengan durante 2021”, señala Ostalé.

Estrategia de subarriendo

“Los fondos están más cautos y esperando ver cómo se desarrollan los acontecimientos en un escenario post Covid-19 respecto a las oficinas”, cuenta el gerente del área de oficinas de Colliers International, Enrique del Campo.

Por el momento, dice que, al igual que el fondo de BTG, el resto de la industria está enfocada en “sus respectivas carteras y en controlar las vacancias provocadas por el actual escenario, para revisar sus decisiones de inversión en relación a este tipo de activos, no obstante, están abiertos a analizar oportunidades”.

Una forma de controlar las vacancias sería “la posibilidad de incluir el subarriendo en los contratos de arriendo, que permitiría ver cuánto tienen de excedente y tratar de arrendarlo”, señala el research analyst de JLL, Felipe Bertolino.

Explica que, en general, en las oficinas “Clase A” se puede llegar a acuerdos porque los grandes clientes difícilmente devolverían todas las oficinas. “Pueden entregar algo, pero van a retener un porcentaje importante de las oficinas, porque necesitan espacios para trabajo creativo o colaborativo y para relación con sus clientes”.

Por otra parte, antes de la pandemia y el estallido social, los fondos Inmobiliarios estaban bastante expuestos a activos de oficinas y comerciales, por ende “creemos que estos acontecimientos van a ayudar a que continúe la tendencia de focalizar una parte relevante de los nuevos recursos en activos de multifamily o el sector industrial, para diversificar su portafolio de inversiones, mientras las vacancias en estos activos de oficinas y retail sigan por sobre el promedio histórico”, opina del Campo.