CBRE e inversión de las AFP en inmobiliario: “Es tendencia global, es más atractivo que los bonos”

El ingreso de las AFP como inversionistas en activos inmobiliarios será una realidad en Chile a contar de noviembre del 2017, una de las fórmulas para aumentar la rentabilidad de los fondos. Es que el mercado ha presentado mejores rendimientos que otros instrumentos, lo que ha impulsado el ingreso de estos actores al sector.

Así lo comenta Spencer Levy, Americas Head of Research de CBRE, quién estuvo hace algunos días en Santiago y aprovechó la instancia para analizar la globalización de las inversiones inmobiliarias y en qué posición queda Chile en esta nueva realidad.

Escenario que ha transformado a los fondos de pensiones en actores más activos de la industria, como se espera que lo sean en Chile desde el próximo año. “Muchos otros países ya han hecho esto, Taiwán lo hizo hace un par de años, Japón está hablando de hacerlo ahora mismo y China está abierta también para las compañías de seguro”, comentó.

“Así que esta es una tendencia global que las personas pongan más y más dólares en el mercado inmobiliario porque es más atractivo que la bolsa y los bonos”, añadió.

Mayor exposición se espera que tengan los fondos de pensiones, la que no está exenta de riesgos. Levy opina que, desde una perspectiva local, los riesgos, independiente de los flujos de capital, “es que se generen excesos de construcción, demasiados suministros, y que hay una gran concentración en una sola industria en ese mercado local, lo que podría causar que la demanda caiga”.

“Por lo que si eres un inversionista y buscas vender un bien, en un periodo de tiempo definido y en ese momento los mercados de capitales están cerrados, no podrás vender en ese momento o te verás forzado a hacerlo a un bajo precio”, añade.

Explica, eso sí, que dado el perfil de los fondos de pensiones, están menos expuestos a este problema. “Puedes mitigar ese riesgo si tienes un mayor período de tiempo o mantención en el cual puedes vender, así puedes esquivar esa ola”, dice.

Añadió que “fondos de pensión y compañías de seguros, tienen un costo de capital más bajo y un mayor periodo de mantención, por lo que pueden mitigar los riesgos volátiles del mercado asociado en las intermitencias del mercado de capitales, que siempre ocurren”.

Apunta, eso sí, que los fondos de pensión están obligados a valorizar el activo con un año de antelación, y en un contexto donde el mercado de capitales esté cerrado, “tu bien raíz vale menos al próximo año, pero si no están planeando vender, la realidad es que sigue siendo una muy buena inversión a largo plazo”.

Calcula que en Estados Unidos los fondos de pensiones invierten 9,5% del total en el sector inmobiliario y “sigue subiendo, porque los otros mercados no son tan atractivos. Si bien hay riesgos, no son tantos comparados con los de otras inversiones, además que se debe tomar un poco más de riesgo para tener un retorno mayor y, aún así, se considera un riesgo bastante conservador a largo plazo”.

Globalización

En su análisis del mercado inmobiliario mundial, Levy cree que la globalización está impactando más que cualquier otro factor, tanto positiva como negativamente.

Lo bueno, dice, es que nunca hubo tanta disposición de capital para invertir en esta industria. Sin embargo, “uno de los impactos negativos de la globalización es que hay demasiada información y no sabemos cómo precisamente medirla y exageramos”.

Por ejemplo, si cae la bolsa en China -dice-, este dato se expande rápidamente y muchas veces desincentiva al capital para apostar por activos inmobiliarios.

¿Cómo se posiciona Chile en este nuevo contexto? “Han surfeado la tormenta y tienen una fuerte economía, una relativa estabilidad política, y en su moneda”, responde el especialista de CBRE.

“Su estabilidad política es muy importante, así como la estabilidad de su moneda o el hecho de que su inflación está bajo control, con un banco central muy fuerte, el cual es independiente del gobierno”, añade.

Bajan oficinas y sube industrial

Las tendencias de la industria también están cambiando. Levy dice que las inversiones en oficinas representaban el 46% de total hace cinco o seis años, mientras que ahora es el 37 %.

“La razón es que otros tipos de activos se han vuelto más atractivos. La gran estrella en este momento globalmente es el ámbito industrial, esto gracias al e-commerce y eso es el nuevo retail a los ojos de la gente”.