Acceso a vivienda: el antídoto también enferma

Ignacio Aravena

El acceso a la vivienda ha sido ampliamente debatido, tanto por el incremento de los precios en el tiempo como por el aumento explosivo de campamentos en los últimos meses. En este contexto, no pocas veces he escuchado o leído tesis donde se sostiene que son los mismos precios los que empujan a problemas como la informalidad y la asequibilidad. Sin embargo, es de preguntarse si la relación es así de simple y si el problema se resuelve meramente con aumentar la intervención estatal como algunos proponen.

A pesar de lo tentador que es asociar al incremento en los precios como causante de los males anteriores, es útil recordar que éstos son un mecanismo que transmiten información y, por ende, también son un reflejo de acciones previas y no el factor a analizar en sí. Por ejemplo, una mayor cantidad de vouchers aumenta la demanda por la compra de viviendas y los precios en sectores donde se implementen. Similarmente, dada la cantidad limitada de suelo urbano y la durabilidad de los inmuebles, un mayor volumen de construcciones y/o la imposición de restricciones normativas terminan incidiendo en la oferta de suelo y en alzas de precios producto de su escasez. En ambos escenarios, el precio es una consecuencia de un fenómeno previo y no el causante de los problema que conlleva.

Diversos académicos y think tanks de Latinoamérica han acusado que los subsidios, a pesar de sus intenciones, distorsionan precios en zonas de bajos recursos e impactan negativamente en las familias que no se benefician de ellos. De la misma manera, una evaluación del programa “Help to Buy” en Reino Unido -cuyo objetivo es fomentar la compra de viviendas- mostró que la política no sólo incide en la convergencia de precios hasta el límite permitido, sino que también en el hecho de que los proyectos terminen localizándose en zonas poco desarrolladas. De manera similar, la deducción de pagos de intereses en las hipotecas también ha probado resultados similares en Estados Unidos, donde los mayores beneficiarios son familias de mayores recursos y ciudades con baja restricción normativa y mercados más elásticos, donde los precios son menos sensibles.

Lo anterior no implica que nuestras políticas habitacionales sean malas o que no deban implementarse. Ellas han ayudado a disminuir el déficit habitacional y han sido catalizadores de la economía nacional; sin embargo, también generan consecuencias que perpetúan problemas de escasez y dinámicas del mercado de manera negativa. Dado ello, es necesario complementarlas con otros programas que contrarresten sus efectos y que no impacten negativamente en zonas de menores recursos.

Algunas ideas para explorar son el fomento de políticas de arriendo -Chile es de los países con la menor inversión en arriendo social de la OCDE-, la implementación de incentivos normativos en áreas bien localizadas y el apoyo a la compra de viviendas usadas para inyectar mayor dinamismo a zonas existentes, compensando problemas de escasez y de crecimiento urbano.

En conclusión, las mismas políticas públicas pueden gatillar variaciones en los precios de los inmuebles cuando los recursos no son focalizados adecuadamente, incidiendo en variaciones que reflejan desigualdades donde sólo la pequeña fracción que recibe el beneficio gana. Lo anterior implica que la intervención estatal puede tener consecuencias no intencionadas que exacerban parte de nuestros problemas, donde el antídoto es parte de la enfermedad.