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Auge del multifamily: paralelo entre EEUU y Chile

Ignacio Errázuriz, gerente de Servicios Corporativos NKF Contémpora

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Un estudio de Newmark Knight Frank (NKF) y el National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) muestra que en Estados Unidos, el 2019, las inversiones en activos multifamily alcanzaron, al cierre del 3Q19, un record histórico sobre los US$ 120 mil millone, país donde se invierten anualmente unos US$ 470 mil millones aproximadamente en activos de renta.

Tradicionalmente, inversionistas institucionales favorecían inmuebles de oficinas sobre otros usos; sin embargo, entre 2015 y 2019 éstos fueron superados por inversiones en rentas residenciales.

Así, mientras el allocation en oficinas representó un 28%, los activos multifamily concentraron el 33% de la inversión total en ese periodo -industrial 16%, retail 15% y hospitality 8%.

A pesar de las diferencias de escala y sofisticación entre la industria de rentas entre EEUU y Chile, la creciente predilección por inversiones en multifamily es común. Hay razones compartidas para esto, pero otras responden a particularidades de cada mercado.

Un atractivo propio del multifamily es la atomización de los arrendatarios, lo que reduce la vacancia y su volatilidad, estabilizando los flujos y mejorando así la rentabilidad del activo en el largo plazo.

En EEUU el Cap Rate promedio del 3Q19 fue 5,4% mientras en Chile 5,7%. Contratos más cortos permiten al inversionista ajustar el canon de arriendo y adaptarse a la demanda oportunamente, y además, generan ingresos adicionales por servicios complementarios a la vivienda -estacionamientos, lavandería, gimnasio, salas multiusos, etc.

Pero la proliferación del multifamily responde también a fundamentos específicos de cada mercado. En EEUU la renta residencial tiene más de 150 años de historia y la inclinación reciente de inversionistas por este asset class responde a ser considerado un hedge contra la inflación y la recesión. Esta ventaja es valorada en un momento que se estima podría estar cerca del término de un largo e inusual positivo ciclo inmobiliario dado por el crecimiento económico sostenido, las bajas tasas de interés y del desempleo. Lo anterior redunda también en condiciones favorables de endeudamiento para los desarrolladores e inversionistas de multifamily.

En Chile, particuarmente en Santiago, la irrupción de inversionistas institucionales, fondos de inversión y family offices en multifamily durante la última década responde a fundamentos endógenos. De los tipos tradicionales de renta inmobiliaria, ésta fue el último en consolidarse, presumiblemente por los desafíos para su gestión, tanto del asset como el property management.

Pero el alza de precios de las viviendas, influidos por el costo del suelo, la preferencia por vivir en ubicaciones centrales y otras consideraciones demográficas como la reducción de personas por hogar y el influjo masivo de inmigrantes crearon el escenario perfecto para la demanda por estas unidades, la que se encontró con abundabnte liquidez de inversionistas institucionales y el surgimiento de empresas especializadas en su administración.

A pesar de las bajas tasas de interés para créditos hipotecarios, la incertidumbre económica por la crisis social aumentará las exigencias de otorgamiento, lo que sumado al desempleo, incrementará el arriendo por sobre la adquisición de viviendas.

En contrapartida, los inversionistas pueden verse forzados a bajar sus arriendos y a mayores niveles de morosidad de sus arrendatarios. En cualquier caso, aislando el efecto de la coyuntura, la industria del multifamily en Chile promete seguir creciendo en las próximas décadas.

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