Las lecciones de un centro comercial de Ohio

El centro comercial Rolling Acres fue inaugurado en 1975 en Akron, la quinta mayor ciudad de Ohio en EEUU, que en su momento tenía unos 250 mil habitantes. Abrió siendo un pequeño centro, con 21 tiendas y una ancla. Con el tiempo fue creciendo, agregando más tiendas e incluso un acuario. En su mayor capacidad llegó a tener dos pisos con cinco tiendas anclas, 140 menores y 7.500 estacionamientos, en un espacio arrendable de unos 120 mil metros cuadrados. Hoy en internet se encuentran imágenes de este lugar con escaleras mecánicas llenas de nieve y tiendas abandonadas. El mall fue demolido a principios de 2017 tras haber cerrado mayormente en 2008.

Este centro ha sido símbolo de lo que la prensa norteamericana llama “el apocalipsis del retail”, reemplazo brutal y al parecer definitivo de los formatos de retail físico, producto de la irrupción de formatos digitales y cambios en el estilo de vida de las generaciones más jóvenes. La foto acompaña un relato bastante creíble: las quiebras de nueve operadores de retail este año; el anuncio de cierre de más de 400 tiendas en dicho país, y el hecho de que la capitalización bursátil de Amazon es mayor que la suma de las correspondientes a los que eran los principales retailers del mundo hace 10 años, parecen ser argumentos convincentes de que estamos ante un cambio radical.

Sin embargo, los árboles parecen no dejar ver el bosque. Según el US Census Burau, las ventas físicas de retail en EEUU están creciendo cerca de 4% anual, y si bien las no físicas crecen más rápido (cerca de 11%), éstas apenas representan un décimo de todo lo que se vende en el comercio en la primera economía mundial. Entonces, no se ve tan apocalíptico considerando que el crecimiento mensual de ventas físicas es un poco superior a todo lo que vende Amazon en un mes.

Por otro lado, hay que tener en cuenta la historia del retail en EEUU. Desde 1970 el crecimiento de metros cuadrados ha duplicado el poblacional y, de acuerdo a datos de la empresa Cushman & Wakefield, hoy existen más de 2,2 metros cuadrados de espacio arrendable para retail por persona, un 40% más que Canadá, más del doble que Australia y casi cinco veces más que el Reino Unido. La comparación con Chile (6x), Colombia (9x), Perú (15x) o Brasil (24x) es brutal. Esto muestra la posibilidad de que la sobreinversión sea un factor importante en los cierres de tiendas, y no solamente la influencia del negocio online. El mall símbolo de este “apocalipsis”, el Rolling Acres, puede haber muerto por esto, especialmente teniendo en cuenta además que Akron ha sufrido un fuerte cambio demográfico, con una caída de 17% en su población desde 1980.

Otro punto interesante es que, de acuerdo a JLL, la vacancia en el retail en EEUU cae ligeramente, mientras que los arriendos promedio suben. Especialmente interesante es ver que en el formato de malls más grande los arriendos crecen a cifras bien aceleradas, de 12,4% en el primer trimestre de este año. A la par de los cierres de tiendas de los que se ha hecho tanto ruido, existen otras que están abriendo. Así, en el primer trimestre todos los formatos de retail en EEUU mejoraron sus niveles de ocupación, con la única excepción de los Power Center, formato de tiendas pequeñas, al aire libre y rodeadas de estacionamientos.

No hay duda de que esta industria, como lo ha hecho en los últimos 100 años, seguirá cambiando, y más allá de asustarse con titulares con adjetivos propios del fin del mundo, la responsabilidad de un inversionista es tener en cuenta esta tendencia y seguirla al detalle, separando lo evidente de la evidencia, así como saber cuáles son las estrategias de los emisores en canales distintos al físico.

La imagen de la agonía de algunos centros comerciales no es evidencia de que el formato vaya a morir, o que las tiendas físicas estén cerca de desaparecer siendo reemplazadas por una pantalla en el living. La industria en ese país debiera seguir adaptando su capacidad, y no sería raro que veamos más fotos de centros comerciales cerrados o demoliéndose, pero culpar exclusivamente a las ventas online es sobre simplificar lo que ocurre.