¿Pensiones con cargo a viviendas sociales?

Ignacio Aravena

El financiamiento de la Pensión Garantizada Universal (PGU) ha sido álgidamente debatido. La fórmula propuesta busca recaudar 0,35% del PIB -del 0,95% requerido- vía eliminación de exenciones tributarias. Pero pese a lo intuitivamente beneficioso de la medida, es necesario considerar las repercusiones que podrían generar en exenciones específicas mencionadas en el proyecto, ya que el remedio podría ser peor que la enfermedad. Un caso a destacar es el crédito especial a las empresas constructoras (CEEC) y su impacto en la construcción de viviendas sociales.

El CEEC fue diseñado en los años 80 para potenciar el entonces deprimido mercado de la vivienda y acelerar el crecimiento a través de la construcción. Si bien ello ya no es necesario, actualmente su aplicación impacta directamente en el acceso a la vivienda de las familias de clases medias y bajas. Su base actual se aplica sobre los inmuebles con un costo inferior a UF 2.000 y permite descontar un 65% del IVA de un contrato de construcción, con un tope de UF 225 por unidad. Por lo mismo, éste se asocia principalmente a los proyectos de viviendas sociales, ya que la exención permite ecualizar una menor utilidad -en comparación a otros negocios inmobiliarios- a través de beneficios tributarios.

El costo de un contrato de construcción puede equivaler a más del 60% del costo total de un proyecto social, por lo que pagar el 65% restante de IVA supondría pérdidas significativas en la utilidad esperada. Así las cosas, una consecuencia directa de la propuesta política sería el desincentivo para que las inmobiliarias mantengan la tasa actual de participación en la construcción de viviendas sociales. Ello acentuaría el déficit habitacional, pues, a pesar de que se entregan cerca de 50 mil subsidios al año, lo cierto es que las familias deben esperar años para canjearlos, porque la oferta no satisface la demanda actual.

Una segunda derivada que entra en juego: el fin de la exención aumentaría la desigualdad territorial. Y es que, dado que el precio de las viviendas sociales está limitado a UF 2.200, la única forma de mantener rentable estos proyectos sería reducir otros costos, como la adquisición de terrenos. Hoy se ven menos proyectos sociales en zonas metropolitanas, pues los valores del suelo son superiores a su disposición de pago. Como corolario, las viviendas sociales se emplazarán aún más en la periferia y en ciudades de menor escala, donde la calidad de empleos, educación y sueldos es menor; así, las oportunidades para las familias necesitadas disminuirían aún más.

En conclusión, la vivienda social vive un momento crítico en Chile. No sólo existen mayores restricciones a la demanda debido a la mayor inflación ya un mercado de capitales dañado; ahora también podrían existir desincentivos a la oferta a través de la pérdida del CEEC. Si esto llegase a suceder, el canje de mejores pensiones podría traducirse en menores oportunidades económicas y de acceso a la vivienda. Un sueño que miles de familias ven cada día más lejano.