¿Quién es dueño de un inmueble?

Simón Zañartu

Es habitual que se discuta en Tribunales si todo o parte de un inmueble le pertenece a uno u otro particular. Las disputas por problemas de títulos, deslindes, cabidas, posesión y propiedad son temas de todos los días, y condicionan negocios y proyectos de toda clase, al punto que, en algunos casos, estos pasan a ser poco rentables o definitivamente inviables.

Por regla general, se presume dueño de un inmueble el que tiene el título inscrito a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces, pero a veces eso no basta, y no es extraño toparse con dos o más títulos inscritos sobre un mismo inmueble, con iguales características o fortalezas, y sin que el factor tiempo (prescripción) sea útil para resolver el problema. Ante esto, los tribunales tienden a resolver el litigio en favor de la parte que haya ejecutado actos materiales, como construir cercos o caminos, explotado árboles o ganado, etc.

En algunos casos, resolver así los conflictos entre quienes se creen dueños de un mismo inmueble –con título y en igualdad de condiciones– es simplemente no entender nada de cómo hoy se le da valor a la propiedad raíz.

Los inmuebles son un activo que legítimamente puede ser usado sólo para levantar financiamiento, o desarrollar proyectos, como ocurre en el rubro inmobiliario o energético, los que normalmente se ejecutan a mediano o largo plazo. En el intertanto, el propietario habrá celebrado múltiples contratos, encargado estudios, pagado contribuciones, ingresado un EIA o una DIA al SEA, iniciado trámites en alguna DOM, etc., los que pueden no haber dejado rastro material alguno en el predio.

En estos casos, ¿es sensato que una parte tenga siempre un derecho más débil que la otra, por el solo hecho de no haber ejecutado actos materiales en el inmueble? La respuesta es no.

Los actos realizados por quienes se creen dueños y que no dejan rastro en el inmueble sí tienen reconocimiento legal, y éstos sí debiesen ser ponderados por el juez al momento de resolver un litigio.

Así por ejemplo, el inciso segundo del artículo 1077 del Proyecto Inédito de Código Civil, hoy 925 del Código Civil, establecía la hipótesis de actos materiales que no calificaban como posesión, lo que a la inversa (o a contrario sensu) permite concluir que se pensó que un acto no material si podría constituirla; o el instructivo emitido recientemente por el SEA, que considera una “gestión” –o sea, una diligencia o trámite que no necesariamente deja un rastro material en el inmueble– como suficiente para entender que se ha iniciado la ejecución de un proyecto, evitando con ello la caducidad de la resolución que lo calificó favorablemente. Ejemplos así hay muchos.

Es esperable que quien no tenga motivos para ejercer actos materiales en un inmueble no los haga. Sin embargo, si realizó actos y gestiones –que a veces no dejaron rastros– éstos deberán ser ponderados por el juez en su contexto, y no resolviendo únicamente en favor de quien haya acreditado posesión material.