Edificios de uso mixto: una tendencia que se masifica

En Américo Vespucio esquina Príncipe de Gales, próximamente la empresa 21 Inmobiliaria -ligada a Rodrigo Páez y Rodrigo Cáceres- comenzará a construir un proyecto que combinará viviendas, oficinas y una placa comercial: habrán restaurantes, comercio, espacios de deportes y un centro de eventos. Todo en un sólo lugar; en un mismo terreno. Es lo que se conoce como edificios de uso mixto, una tendencia que se masifica cada vez más en Chile, principalmente en el sector oriente de Santiago.

El proyecto de La Reina está a cargo de Luis Alonso, un arquitecto catalán con presencia en Chile desde 2012. Es el impulsor del concepto de “promiscuidad funcional”, que consiste en la mezcla de usos en un solo proyecto.

“Es una tendencia imparable, donde no estamos inventando nada, sino recuperando el valor esencial de la antigua ciudad, donde todo tipo de actividades convivían en pequeñas distancias”, explica el arquitecto de la oficina Balaguer y Arquitectos Asociados, a cargo del segundo edificio más alto de Sudamérica, en Bogotá, entre decenas de otros proyectos repartidos por el mundo.

“Nuestra oficina ha desarrollado múltiples ejemplos de torres promiscuas funcionalmente cuyos resultados avalan la bondad de las propuestas: buenos resultados económicos, sociales, medioambientales, entre otros”, añade el arquitecto.

Expertos del sector coinciden en que el auge de este tipo de complejos está relacionado con crear espacios urbanos, donde las personas tengan todos los servicios a la mano, de modo que no les reste tiempo en traslados a sus áreas de trabajo, entretenimiento y hogar.

Felipe Acevedo, associate director de JLL Chile, destaca que este concepto de edificios –“el cual poco a poco se ha transformado en tendencia”, afirma- se gesta ante la creciente densificación de los tradicionales submercados y la mayor exigencia de los usuarios directos y externos por demanda de distintos servicios en un sólo lugar (restaurantes, cafeterías, gimnasios, hoteles, lavanderías, entre otros).

“Debido a esto los edificios de uso mixto ayudan a mejorar la calidad de vida de las personas que viven o trabajan en ellos ya que optimizan sus tiempos libres al tener variedad de servicios en el mismo lugar o cercano”, destaca.

A su juicio, este tipo de desarrollo inmobiliario tiene mucho espacio para crecer considerando el desarrollo exponencial que han tenido en los últimos siete años. “El ritmo de vida de los ciudadanos, que cada vez es más agitado, nos habla que las necesidades que los edificios de uso mixto cubren -como comodidad y fácil acceso- seguirán siendo demandadas y por ende, veremos más construcciones de este tipo”, augura Acevedo.

Felipe García, director general de TINSA Chile coincide con esta visión, aunque matiza. “En la medida que haya escasez de suelo y los precios del mismo se incrementen, los proyectos mixtos cooperarán a mejorar la factibilidad de sus desarrollos. No obstante, los espacios en la ciudad donde se pueden llevar a cabo este tipo de iniciativas son limitados, y es un factor importante a tener en cuenta”, afirma.

Los beneficios

El uso mixto les permite a los desarrolladores inmobiliarios aprovechar de mejor forma sus reservas de tierra, obteniendo una mayor rentabilidad, rentas atractivas y una mayor rapidez en la ocupación.

“En el caso de los proyectos que se desarrollan en avenidas con gran cantidad de flujo peatonal y vehicular, la incorporación de placas comerciales ayuda a apalancar la inversión hecha en la adquisición del terreno, ya que rentabilizan la vocación comercial de la primera planta y permite desarrollar vivienda en condiciones más restrictivas de altura sin arriesgar la rentabilidad del proyecto”, destaca Felipe García.

Precisa que la incorporación de oficinas ayuda a que parte de la rentabilización del proyecto obedezca a un ciclo de mayor plazo, o bien sea absorbido íntegramente por fondos de inversión, minimizando el riesgo en la venta del proyecto.

Junto a esto, de acuerdo con las principales organizaciones de bienes raíces de los Estados Unidos, un desarrollo de uso mixto maximiza el uso del espacio, cuenta con instalaciones, una expresión arquitectónica, tiende a reducir el tráfico y la expansión.

Esto sin duda es muy importante considerando que distintas organizaciones predicen que para el año 2050, el 75% de la población mundial vivirá en ciudades.

Proyectos íconos

En Chile no estamos ajenos a este fenómeno. A fines del año pasado, Inmobiliaria Fundamenta -ligada a Pablo Medina- presentó un anteproyecto para el paño que adquirió en la esquina sur poniente de Irarrázaval con Américo Vespucio, en una cifra que se estima en US$ 45 millones. Según un documento de la Municipalidad de Ñuñoa, el desarrollo contempla levantar -en un terreno de 13.500 m2- cuatro torres de 28 pisos cada una, además de locales comerciales; sumando casi 150 mil m2 de edificación, el doble que Mall Plaza Egaña.

Asimismo, FFV, ligada a Eduardo Fernández León, y la Inmobiliaria Club de Campo -relacionada a Leonidas Vial- prevén desarrollar un proyecto inmobiliario de US$ 185 millones en la comuna de Vitacura. El proyecto consiste en la construcción y operación de nueve edificios, dos de los cuales estarían destinados a albergar 560 oficinas y 32 locales comerciales. Los otros siete edificios contendrían 794 viviendas.

Por su parte, el grupo Cencosud tiene dos terrenos en donde ha planteado la posibilidad de desarrollar centros comerciales con edificios de oficinas y viviendas: uno en Vitacura, a un costado del colegio Saing George, y otro frente al Mall Alto Las Condes.

La arquitectura multifuncional en el mundo

El uso mixto se refiere a cualquier inmueble que tenga más de un propósito (comercio-residencia; residencia-oficinas; comercio-oficinas.). Sin embargo, cuando tienen al menos tres de cuatro componentes específicos (residencia, hotel, oficinas y/o comercio) se convierten en lifestyle centers o centros de estilo de vida.

Según la publicación estadounidense NewRepublic.com, estos centros han emergido con fuerza en ese país desde hace 15 años y mezclan sus desarrollos con departamentos, condominios, restaurantes, salas de cine, supermercados e incluso, hoteles, un giro que se aleja mucho del mall tradicional.

El Consejo Internacional de Centros de Compras estima que en Estados Unidos operan 412 centros de estilo de vida, un número apenas 2% menor a la cantidad de malls tradicionales. Asimismo, New Republic indica que ningún mall ha abierto sus puertas desde 2007 y que, incluso, algunos han quitado sus techos para seguir la tendencia del uso mixto.

En Rusia también se vive la misma tendencia. Un ejemplo de los edificios de uso mixto es el Setun Hills Business Park, un proyecto arquitectónico multifuncional ubicado en Moscú. Proporcionará nuevas instalaciones para oficinas, tiendas, restaurantes, ocio y hoteles.

El diseño de los arquitectos de Hamburgo Bothe Richter Teherani para Setun Hills, contempla una disposición de cinco edificios. El primero de ellos estará ocupado por oficinas y un hotel. Los tres edificios siguientes, se dedicarán a espacio para oficinas. El edificio restante albergará cinco villas exclusivas, así como apartamentos de corta estancia, zona de restaurante y una sala de conferencias para todo tipo de eventos.

El resultado es un ambicioso, sostenible y confortable complejo de edificios. La interconexión entre ellos y, a su vez, con el exterior permitirá una mayor integración con el medio ambiente y la naturaleza así como un uso más fluido independientemente de las condiciones meteorológicas, destacan sus diseñadores.