Promesas de venta inmobiliaria cayeron a su nivel más bajo en los últimos 11 años

El impacto de la desaceleración económica del país en los rubros inmobiliario y de la construcción se ha visto reflejado en los resultados financieros de ambas industrias. Y tras un largo periodo de negativos indicadores -donde las utilidades e ingresos se desplomaron-, los números de algunas empresas comenzaron a repuntar.

Por ejemplo, al cierre de 2023 algunas de las principales firmas del rubro lograron alcanzar resultados históricos -Besalco, SalfaCorp y Echeverría Izquierdo-, impulsados principalmente por los negocios relacionados a la ingeniería. Mientras tanto, Ingevec vio alzas tanto en las utilidades como en sus ingresos.

Pero otras compañías no lograron afianzarse durante el ejercicio anterior, como es el caso de Socovesa y Paz Corp, que experimentaron importantes caídas en sus resultados en relación a 2022.

Sin embargo, hay un factor común negativo en los resultados de estas seis empresas abiertas en bolsa: el retroceso en las promesas de venta inmobiliaria, factor clave del negocio que evidencia el desgaste sufrido en los últimos años.

Según los balances reportados a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), al cierre del ejercicio pasado la suma total de las promesas de venta inmobiliaria de estas seis empresas llegó a las 5.350 unidades, con un retroceso de 7% en comparación a 2022.

Y si se mira la tendencia de años anteriores, las últimas cifras del sector revelan un panorama aún más desalentador. El total de las promesas de venta inmobiliaria de 2023 ha sido el más bajo desde que se tiene registro (2012, año respecto del cual son un 60% inferiores) y se sitúa muy por debajo del promedio de los últimos once años (11.219 unidades) representando menos de la mitad de esa cifra.

Esta caída se explica, principalmente, por el descenso que registró este indicador en los casos de Ingevec -que en el último año pasaron de 1.198 a 606 unidades-, Empresas Socovesa (1.611 a 1.363 unidades), Echeverría Izquierdo (570 a 537 unidades) y Besalco (de 336 a 187 unidades).

Cabe precisar que no todas las empresas de la muestra sufrieron retrocesos en ese factor, como es el caso de Paz Corp, cuyas promesas subieron de 489 a 808 unidades, y de SalfaCorp, que pasaron de 1.531 a 1.846 unidades en igual comparación.

Las razones del descenso

A juicio de José Miguel Simian, académico de la Universidad de los Andes y experto en industria inmobiliaria, el descenso experimentado en las promesas de venta se debe tanto a factores coyunturales como de largo plazo. En primera instancia, detalló que el cambio de las tasas afectó mucho a la industria, ya que subieron “mucho y rápido”.

“Esto generó fuertes desistimientos de viviendas promesadas y una caída de nuevas promesas. Hay un descalce entre el dividendo a pagar por una vivienda y el ingreso de las familias, donde a muchos no les alcanza”, declaró, agregando que este fenómeno también afectó a los inversionistas.

A largo plazo, Simian explicó que este tiene que ver con una reducción del mercado, producto de la disipación del shock migratorio y una demografía poco favorable.

“Chile tuvo un fuerte salto en la formación de nuevos hogares, que viene de la reducción de su tamaño (menos personas por hogar) y del relevante flujo migratorio, especialmente entre 2015 y 2019. Pero hoy enfrentamos un mercado para nuevas viviendas que es un 40% menos de lo que vimos entre 2015 y 2021”, señaló.

Incremento de la deuda

Otro indicador que evidencia el desgaste de la industria en los últimos años es el aumento de la deuda financiera en relación al ebitda.

Según datos de London Stock Exchange Group (LSEG), al cierre de 2023 el promedio del ratio de la deuda financiera neta frente al ebitda de estas seis grandes constructoras e inmobiliarias aumentó un 20%, pasando de 8,35 a 10,02 veces. Y si se miran las cifras en detalle, esta alza estuvo impulsada específicamente por dos empresas: Socovesa y Paz Corp, que en el último año pasaron de 23,85 x a 33,2x; y de 6,8x a 12,38x respectivamente.

A su vez, las otras cuatro compañías -Besalco, SalfaCorp, Echeverría Izquierdo e Ingevec- lograron disminuir su deuda en 2023.

José Ignacio Pérez, analista de Bci Corredor de Bolsa, señaló que para los próximos años es previsible que las inmobiliarias mejoren progresivamente su actividad operacional, pero subrayó que esto ocurrirá en la medida que las tasas de interés se reduzcan, en línea con las expectativas de reducción de TPM y que las expectativas de las familias e inversionistas se mantengan en niveles relativamente optimistas.“Es importante, además, que estas empresas programen correctamente su calendario de lanzamientos de proyectos inmobiliarios”, concluyó Pérez.