Caída en el precio de las viviendas e impacto en la economía

La vivienda es el principal activo de las familias en Chile y las hipotecas representan el 70% de la deuda de los hogares en el país. Además, es el activo mejor distribuido entre los hogares chilenos, en contraste a la concentración de los activos financieros. Chile destaca en Latinoamérica por la penetración del crédito hipotecario, que se ha desarrollado gracias a la profundidad del mercado financiero. Aún tenemos enormes brechas que cerrar, pero lo avanzado nos destaca a nivel internacional.

A distintas velocidades, los precios de las viviendas en el mundo, ajustados por inflación, han retrocedido desde sus máximos alcanzados durante 2022. En los países OCDE han caído un promedio de 3% durante los últimos dos trimestres, con alta dispersión a nivel de países.

“Nuevos retrocesos en el precio de las viviendas, especialmente en geografías de menor nivel socioeconómico, pueden exacerbar el ciclo de desaceleración del consumo privado visto recientemente”.

Chile no es ajeno a esta situación. Al primer trimestre de este año el Banco Central reportó retrocesos para las viviendas usadas, de 12% en las casas y 14% en departamentos desde 2021. Y las señales hacia adelante siguen mostrando un escenario desafiante: indicadores del sector inmobiliario dan cuenta de altos stocks para entrega inmediata -especialmente en departamentos-; de un alto número de unidades disponibles para entregar en los próximos trimestres, y créditos hipotecarios recuperándose de manera lenta. Respecto de este último punto, parece extraño justificarlo en la tasa de política monetaria, que impacta el costo del crédito de corto plazo, mientras que las tasas de largo plazo -más asociadas a un crédito hipotecario- se encuentran en niveles difíciles de considerar desalineados.

Quiero focalizarme en tres aspectos muy específicos del fenómeno anterior. Por un lado, el aspecto educacional, dado que existe una generación que parece haberse acostumbrado a que los precios de las viviendas sólo aumentan en el tiempo. En una perspectiva histórica, eso no es efectivo: los precios a nivel global dan cuenta de ciclos de alzas y bajas que, en ocasiones, han sido muy pronunciados.

También quiero destacar el impacto que un retroceso en el valor de las viviendas puede tener sobre la estabilidad financiera. Los bancos chilenos lucen muy bien capitalizados, pero una caída mayor y generalizada de los precios requerirá de esfuerzos conjuntos entre el regulador y las entidades financieras para evitar impactos indeseados sobre el flujo de crédito y el normal funcionamiento de los pagos internos.

Finalmente, la última dimensión hace referencia a la fuerte asociación que existe entre los precios de las viviendas y el consumo privado, ámbito que la academia viene estudiando hace un buen tiempo, desentrañando causalidad. La percepción de mayor o menor riqueza a partir de un cambio importante en el precio de la vivienda, especialmente en economías donde éstas son el principal activo del hogar, es significativa e importante. Por lo tanto, nuevos retrocesos en el precio de las viviendas, especialmente en geografías de menor nivel socioeconómico, pueden exacerbar el ciclo de desaceleración del consumo privado que hemos visto recientemente.

A la velocidad de venta actual, veremos stocks disponibles para entrega inmediata en torno a sus promedios históricos hacia la segunda parte de 2024. Son entonces varios trimestres más donde deberemos monitorear con particular atención este sector. El próximo Informe de Estabilidad Financiera muy probablemente nos entregará más luces de los riesgos presentes.