Uno de los principales cambios que trajo la reforma tributaria de 2014 fue que se comenzó aplicar IVA -es decir, un 19%- a la compra y venta habitual de bienes raíces, salvo en el caso de las operaciones que fueran financiadas total o parcialmente con subsidio estatal otorgado por el Ministerio de Vivienda.
Aquello comprende transacciones como transferencias de dominio, contratos generales de construcción y arrendamiento con opción de compra. A cinco años de la reforma, el Servicio de Impuestos Internos (SII) prepara ajustes para aclarar la aplicación de la norma.
De hecho, a fines de agosto el organismo puso en consulta pública una resolución que busca puntualizar la manera en que los contribuyentes pueden acogerse a la exención.
Esto para “solucionar dificultades en la aplicación de las reglas de determinación del crédito fiscal en caso de contribuyentes que se dedican a la venta habitual de bienes corporales inmuebles construidos y las empresas constructoras”, asegura el SII en el documento.
Esto, ya que los contribuyentes “no siempre pueden determinar a priori si el IVA soportado en la adquisición o construcción de viviendas se afectará a operaciones gravadas”, debido a que “por regla general no es determinable de antemano” si todo o parte del precio de venta será solventado con subsidio estatal.
El borrador propone que el IVA aplicado a la construcción o adquisición de viviendas será considerado “provisionalmente” como crédito fiscal del período correspondiente; dicho monto deberá expresarse en UTM; la suma de los montos totales de crédito provisional en un proyecto específico se conocerá como Impuesto Total Soportado por Proyecto (ITSP) y se deberá consignar de forma separada; y en cada año en que se realicen operaciones exentas, el crédito fiscal provisional deberá agregarse al débito fiscal de dicho período y que será equivalente al IVA “soportado” en la adquisición o construcción de las viviendas comercializadas.
Expertos valoran ajustes
La socia de Tax de Deloitte, Ximena Niño, considera “excelente” que se aclare la norma, ya que “fue una interrogante recurrente en las empresas y no resuelta por la reforma tributaria pasada”.
El socio de Tax Advisors, Christian Blanche, asegura que la resolución en consulta resuelve un “problema práctico”, ya que “el contribuyente no tiene certeza de si quien adquirirá la vivienda lo hará o no con subsidio habitacional y, por tanto, podrá aplicarse la exención del impuesto”.
“Para algunas empresas manejar el uso de este crédito ha sido engorroso y difícil, por lo que sin duda este proyecto de resolución las ayuda”, complementa Ignacio Gepp, de Puente Sur.
Alex Fischer y Alejandro Franco, ambos de Baraona Fischer & Cía., explican que la resolución viene a resolver las dudas que pueden tener las constructoras para eximirse del IVA, dado que no saben si el comprador adquirirá el bien con o sin subsidio.
“Debido a la demora que puede involucrar obtener dicho subsidio por parte del comprador, no siempre es posible saber de antemano si la venta estará o no afecta a IVA, lo cual condiciona la posibilidad de uso del crédito fiscal IVA por parte de la inmobiliaria o constructora”, explica Claudio Bustos, socio de Bustos Tax & Legal.
Andrés Alessandri, socio de Mena Alessandri Abogados, considera que el sistema propuesto es “bastante complejo”, ya que “permite utilizar la totalidad del crédito fiscal al momento de la adquisición, y posteriormente aumenta artificialmente el débito fiscal cuando se vendan los bienes raíces exentos de IVA”.
“Si una inmobiliaria acaba de vender en un periodo de 18 meses todas las unidades, ¿debe rectificar sus declaraciones anteriores hechas de buena fe y bajo las instrucciones vigentes?”, se pregunta Camilo Béjar, de Albagli Zaliasnik. 
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