El sector inmobiliario en Chile lleva un tiempo pasando por una situación desafiante y, en el corto plazo, la prioridad debiese estar puesta en evitar un ajuste excesivo que impacte empleo e inversión.
Esta es la visión que entregan en el informe Doble Click Económico los académicos de la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI), Kevin Cowan y Julio Riutort, que realizan en conjunto con el Instituto Chileno de Administración Racional de Empresas (Icare).
Los académicos acusan que a mediados de 2021 ocurrió un “cambio brusco” en las condiciones de financiamiento para la compra de viviendas, donde se ha visto en el país una importante alza en la carga financiera de los créditos que ha afectado la capacidad de los hogares de acceder a una propiedad.
Debido a este exceso de stock, se han frenado nuevos proyectos inmobiliarios, deprimiendo la inversión y el empleo, señalan Cowan y Riutort.
“Es importante explorar medidas que en el corto plazo eviten una excesiva destrucción de empleos”, reiteran los expertos en el informe. El sector construcción e inmobiliario concentra el 9% de la ocupación, lo que lo hace el tercer sector más relevante, superado solo por el comercio y la manufactura.
En el caso de la inversión, “lo que debe tratar de evitarse es una sobrerreacción donde el aumento del stock de viviendas, principalmente las terminadas, lleve a caídas excesivas de precios que afecten la inversión”.
Ello requiere de financiamiento de corto plazo a las compañías para que puedan gestionar su inventario, y a la vez potenciar la demanda final vía estructuras de financiamiento innovadoras, subsidios y reducciones tributarias transitorias, plantean los académicos de la UAI.
Cambios en el financiamiento
Otra arista que preocupa a Cowan y Riutort es el financiamiento de la compra de viviendas.
El documento explica que las condiciones de este cambiaron “radicalmente” a partir de junio de 2021. Coincidiendo con el tercer retiro de los fondos de pensiones, se produce una brusca alza en las tasas de interés en los papeles soberanos chilenos (BTU), y se inicia además un período de alta correlación entre las tasas soberanas en Chile y las tasas en Estados Unidos. Esto lleva a una caída en la demanda.
En el mediano plazo, hay que analizar cómo perfeccionar los mecanismos de financiamiento de la vivienda existentes, y revertir la pérdida de profundidad del mercado de capitales, dice el reporte.
“Se debe avanzar con cambios que potencien la oferta de viviendas, y explorar maneras de complementar y mejorar el modelo de financiamiento vía compra (la modalidad dominante en Chile) para cerrar las brechas de acceso que hoy existen, y mitigar la prociclicidad del sector”, afirman Cowan y Riutort.
A su vez, los expertos hacen un llamado a avanzar en aumentar la oferta de viviendas a precios asequibles aumentando la productividad, mejorando la gestión del territorio y aumentando la eficiencia y certeza de la regulación.
“Para normalizar la situación del mercado inmobiliario, cuya ventaja es evidente, se requiere una triada: recuperar la confianza y la estabilidad; generar incentivos tributarios eficientes para compradores y constructores y concordar mecanismos regulatorios que alienten y promuevan la inversión en este rubro”, menciona el socio principal de PwC e integrante del directorio de Icare, Renzo Corona.
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