Desde hace un par de décadas el mercado inmobiliario le ha dado especial énfasis a la construcción condominios, ya sean casas o edificios de departamentos, por lo que estos han aumentado considerablemente; lo que, en paralelo, ha obligado a estos conjuntos habitacionales a establecer reglas para que la convivencia entre vecinos (copropietarios) no se vea afectada y exista claridad acerca de dónde terminan los derechos y deberes individuales y colectivos.
De ahí que pese a que la actual normativa sólo comenzó a regir en 1998 ya está quedando obsoleta. Previendo esta situación, en diciembre de 2017 ingresó a trámite el proyecto de copropiedad inmobiliaria que la actualiza y este miércoles fue aprobada en la Cámara de Diputados y despachada a tercer trámite al Senado. Entre los aspectos más destacables se pueden mencionar la creación de un Registro de Administradores de Condominios y que, entre las obligaciones de los copropietarios, se encuentra el que no podrán vender su vivienda si no están al día con sus obligaciones económicas con la comunidad.
Luciana Valencia, directora del Área de Negocios de Moraga & Cía. Abogados, señaló a DF que la iniciativa en tramitación "facilita mucho los procesos, porque moderniza la normativa. Si bien es cierto, conserva mucho texto de la antigua, se trae a los tiempos de hoy". Y respecto a sus alcances explicó que "en términos prácticos, cuando se adquiere la propiedad, se entra a este condominio o edificio, donde se convive con otras personas, donde se es dueño de una unidad exclusiva –casa o departamento-, pero donde se comparte el dominio sobre un montón de otras cosas comunes", de ahí la importancia de una ley que regule los diferentes aspectos.
Por lo pronto, aunque el comprador pocas veces lo toma en consideración, cuando se adquiere una propiedad en un condominio, las escrituras establecen que esa vivienda se acoge a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537, que regula la vida en comunidad, entre los aspectos más conocidos están los gastos comunes, que implican la mantención de los espacios comunes y la seguridad, entre otros.
Condición para vender la vivienda
En este sentido, la normativa en tramitación moderniza el concepto de gastos comunes estableciendo el de "obligación económica". En la actual ley este sólo se circunscribe a los gastos comunes, ya sean ordinarios o extraordinarios; en el proyecto, en cambio, lo hace extensivo además a otros gastos como el Fondo Común de Reserva, al Fondo Operacional Inicial; a los intereses y multas que se puedan generar y a todos los gastos de esa naturaleza, explica la experta.
A partir del concepto de obligación económica, se crea la categoría de los copropietarios hábiles, aquellos que están al día con todas las obligaciones económicas. Y, lo más importante, si el dueño de una vivienda en condominio quiere venderla, no podrá hacerlo si no acredita que está al día con todos los gastos que impone la comunidad, lo que implica una gran diferencia con la normativa actual, enfatiza la jurista, ya que hasta ahora un copropietario puede vender libremente su vivienda dentro de un condominio, dejando a veces deudas que debe asumir el resto de los copropietarios.
Por otra parte, con el aumento de los condominios también se ha hecho habitual la figura del "administrador". Si actualmente los copropietarios contratan a una persona, pidiendo experiencia y un certificado de conducta irreprochable, no existe una instancia que los fiscalice, por lo que no son pocos los casos en que estas personas han incurrido en malas prácticas e incluso en estafa a los copropietarios que han llegado a la justicia.
El proyecto en trámite busca terminar con eso, creando el Registro Nacional de Administradores, a cargo del Ministerio de Vivienda, y en el que obligatoriamente deberá registrarse una persona que desempeñe este oficio. Por lo que deberá enviar balances y su labor será fiscalizada. Y, en conjunto, se crea la "subadministración", para colaborar con la tarea del administrador y que es obligatoria para aquellos condominios de más de 200 viviendas.
La Secretaría Regional Ministerial (Seremi) del Minvu será la encargada de fiscalizar el cumplimiento de las normas legales, administrativas y técnicas sobre copropiedad inmobiliaria, pudiendo resolver las reclamaciones interpuestas en contra de las resoluciones dictadas por los directores de obras en esta materia.
Incentivo a la participación
Una de las particularidades de la vida en comunidad es que, además de la administración que es un órgano externo; los copropietarios suelen organizar distintos comités que, aunque no tienen validez legal, en la práctica son los que transmiten los problemas o inquietudes de los copropietarios al administrador sobre los más diversos temas y, adicionalmente, fiscalizan la labor del administrador, explica la abogada.
Como es una labor voluntaria quita tiempo sin retribuciones, por lo que la mayoría prefiere omitirse. Pero, justamente para incentivar la participación en estas tareas, el proyecto establece que a quienes participen de estas tareas se les retribuirá, rebajándoles los gastos comunes.
Para que los copropietarios que adquieran una vivienda en un condominio nuevo puedan comenzar a tomar acuerdos y la inmobiliaria pierda la autonomía en este sentido, se rebajó de 75% a 66% el porcentaje de viviendas vendidas. Y, acorde con los tiempos, los copropietarios no tendrán obligación de asistir a las asambleas de manera presencial, sino que también podrán hacerlo vía remota e igualmente votar acuerdos.
En el proyecto se establece también que el Reglamento de Copropiedad no puede contener ninguna regla que pueda vulnerar la Ley de No Discriminación y no puede prohibir la tenencia de mascotas (animales domésticos), aunque sí se pueden regular las conductas para su tenencia.
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