Por Jorge Isla
Las inmobiliarias tienen su vista puesta en el balance global de las ventas de casas y departamentos en el segundo trimestre. Y mientras la Cámara Chilena de la Construcción y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios afinan sus respectivos informes que darían a conocer en el transcurso de esta semana, los actores de este mercado esperan estos resultados para corroborar si el negocio irá al alza o a la baja en la segunda mitad de este año.
Es que las ventas de 8.526 viviendas nuevas entre enero y marzo de este año en el Gran Santiago –con alza de 8% en comparación con el mismo lapso de 2011–sorprendieron por su dinamismo, pero también pusieron la vara alta para las metas en el resto del presente ejercicio.
La primera alerta surgió la semana pasada desde la CChC con su estimación de un menor dinamismo para la actividad de este sector. Un pronóstico que resulta especialmente válido para el caso del subsector inmobiliario, confirma el gerente de estudios del gremio, Javier Hurtado. “Hasta ahora, todas las señales dicen que la tendencia hacia adelante no debiera ser tan buena como la actual”, indica, a partir de lo cual anticipa que al cierre de 2012 “las cifras de ventas inmobiliarias debieran ser más o menos iguales a las del año pasado”.
En la misma línea, el economista Patricio Rojas considera “altamente probable que el sector continúe exhibiendo un dinamismo importante en la segunda parte del 2012, aunque sus tasas de crecimiento debiesen ser algo menores a las mostradas en la primera mitad, por cuanto las bases de comparación son exigentes y el impulso de la recuperación va quedando atrás”.
Los expertos resaltan el efecto de comparación con el desempeño del negocio inmobiliario de viviendas en 2011, lapso en que se colocaron 34 mil unidades en el Gran Santiago, con un crecimiento récord de 20% . “Si el segundo semestre muestra una tendencia parecida a la del mismo lapso de 2011, el cierre del presente ejercicio en términos de ventas puede llegar a una cifra similar a la registrada en todo el año pasado”, indica el gerente del Área Inmobiliaria de Collect GfK, Javier Varleta.
A marzo pasado, las colocaciones de departamentos nuevos aumentaron 15% en unidades comparadas con el mismo mes de 2011, tasa que se habría mantenido constante entre abril y junio. En tanto, las ventas de casas cayeron en niveles de 8% en la misma comparación en un efecto rebote del boom de estos productos tras el terremoto. De ahí que los pronósticos se inclinan por un crecimiento en rangos entre 4% y 6% para las ventas de departamentos a junio pasado.
Entre los factores que han mantenido hasta ahora el dinamismo, Rojas destaca el “ambiente económico doméstico algo más favorable que lo estimado previamente y tasas de interés bajas y atractivas para tomar créditos hipotecarios, situación aumentada por el mayor deseo de la banca de aumentar estas colocaciones en los últimos meses”. Un escenario en el cual no extraña que la tónica en las expectativas de ejecutivos y empresarios siga siendo positiva.
"2013 será muy similar a 2012"
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez resalta la solidez que siguen mostrando las colocaciones de viviendas nuevas en Santiago, señalando que los valores "han estado subiendo sobre los niveles del año pasado en cifras cercanas al 10%" y que esa tendencia "continuará en el segundo semestre". Entre los motores, subraya, está la expansión urbana de las ciudades del norte del país al ritmo de las inversiones mineras y el marco del aumento de la población que ingresan a los sectores socioeconómicos medios (c 2 y c 3) que sostendrán una demanda activa. No obstante, indica que el pronóstico para el próximo año exige "despejar primero "importantes incógnitas como, por ejemplo, la profundidad a la que llegará la crisis europea y su impacto en nuestra economía o la recuperación norteamericana".
"El comportamiento se moderará debido a la incertidumbre"
Si bien comparte el positivo diagnóstico de sus pares inmobiliarios sobre las ventas en la primera mitad de 2011, el vicepresidente ejecutivo de Enaco, Patricio Muñoz, también espera que el comportamiento de este mercado "se moderará debido a la incertidumbre en los países desarrollados y el aumento de las tasas de interés real para los créditos de corto plazo". Advirtió que estos factores "lleva a postergar proyectos de menores márgenes", por lo que su recomendación es la cautela. "Es mejor observar el comportamiento de los mercados antes de hablar de las perspectivas para 2013, ya que la alta volatilidad puede generar grandes errores de apreciación". En el caso de Enaco, en el corto plazo prevé sólo "mantención de niveles" y apuesta a un crecimiento en 2013 "cuando entren en producción los terrenos adquiridos en La Dehesa y San Carlos de Apoquindo".
"Es difícil que el 2do semestre continúe creciendo a estas tasas"
Luego que el sector inmobiliario en el Gran Santiago alcanzó peak de ventas con incrementos de 40,5% a principios de este año en relación a 2011 medido en términos de las UF vendidas "rompiendo con fuerza el récord absoluto en ventas registrado en 2008", el gerente general corporativo de Empresas Armas, Cristián Armas advierte que "es difícil que en el segundo semestre de este año se continúe creciendo a estas inmensas tasas". En este sentido, prevé que el escenario esperable es que el ritmo del sector "tienda a decantar" aunque enfatizó que de todas maneras la segunda mitad de este año "será extraordinaria, con precios al alza y venta rompiendo récords".
"No es fácil sostener un ritmo del 25% anual"
Aunque reconoce que la crisis europea sigue generando preocupación, Mauricio Varela destaca que las condiciones de demanda inmobiliaria se mantienen en niveles "muy similares a las del primer semestre y extraordinariamente positivas" gracias a condiciones macroeconómicas como tasas de interés de largo plazo bajas y perspectivas estables "que permite cierta tranquilidad respecto al financiamiento hipotecario". Un diagnóstico que en el caso de su compañía implicó un incremento de 25% en las ventas valoradas medidas como promesas en el primer semestre de este año. Sin embargo, admite que "no es fácil sostener un ritmo del 25% anual, cuando uno lo combina con exigencias de rentabilidad alta como las que tenemos hoy" por lo que asevera que la firma no enfatizará el crecimiento en volumen "si no viene aparejado con rentabilidad".
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