Hasta hace algunos meses, el mercado peruano era un boom para las inmobiliarias chilenas, pero las condiciones cambiaron y ahora buena parte de los proyectos de viviendas orientadas a segmentos medios de la población se encuentran paralizados a la espera de nuevas señales de la banca y de la autoridad para flexibilizar las condiciones crediticias y la normativa que existe en relación a los créditos hipotecarios.
Besalco, Echeverría e Izquierdo, Imagina, DLP, Paz, Armas, Enaco, Arteco y Fundamenta, son algunas de las firmas chilenas presentes en ese mercado, a lo que se suman otras que están mirando con interés llegar a ese país, como Desco.
Pero todas ellas, sobre todo las que participan en los segmentos de viviendas para la población de menores ingresos, se han visto enfrentadas a una regulación más restrictiva en materia de créditos. La banca de ese país decidió endurecer su política de préstamos para la vivienda, lo que significó en la práctica que los compradores desistieran de tener su casa propia y retrasaran sus compromisos.
Las restricciones
La nueva normativa señala que los bancos ya no brindarán créditos a las personas que no tienen empleos formales. "Hasta hace poco en Perú, una persona que demostraba tener tres meses de sueldo podía formalizar pedir un crédito y ahora les están pidiendo unos ocho meses. Esto afectó fuertemente al segmento equivalente a las 1.000 UF de Chile", indica un actor del mercado, quien añade que alrededor de un 45% de los trabajadores de los segmentos bajos de Perú trabaja sin AFP, contrato o liquidaciones de sueldo, mientras que en Chile ese porcentaje es menor a un 15%.
El efecto de estas medidas se comenzó a observar progresivamente desde comienzos de este año y ya en el segundo y tercer trimestre las firmas chilenas con posiciones en ese negocio comenzaron a sentir sus efectos en resultados y en sus decisiones de inversión.
Una de ellas es Paz Corp., que al tercer trimestre anunció el congelamiento de la construcción de 733 lotes de casas, ajustando su actividad hasta que las condiciones de mercado se fortalezcan en ese segmento. Mientras que la utilidad de su filial peruana cayó dramáticamente desde $ 1.000 millones al tercer trimestre a $ 143 millones en igual lapso de este año.
En tanto Besalco, a través de su filial Besco, obtuvo a junio una ganancia de $ 1.305 millones, un 16% menos que en el mismo lapso de 2013.
Menor inversión
El empresario chileno Cristian Armas, socio de Armas Doomo, una de las 10 principales inmobiliarias de Perú, agrega que si bien todos sus proyectos están en segmentos medios altos, no niega que tenían "un tremendo interés en el segmento más bajo y pretendíamos que casi un 40% de nuestras ventas fueran de ese nicho, pero ahora ese negocio lo tenemos parado hasta que el gobierno cambie su postura".
Armas acota que tenían acuerdos con dueños de dos terrenos de 800 departamentos cada uno, "pero los pospusimos hasta que la política pública cambie", enfatiza.
De todos modos, Armas aclara que este fenómeno de restricción de créditos para determinada población "no va a paralizar el mercado, lo que ocurrirá es que ya no habrá un boom a gran escala".
Con estas nuevas políticas, fuentes inmobiliarias chilenas en el vecino país aseguran que "el mercado peruano en estos segmentos se empezó a parar, lo que hará que el déficit habitacional vaya en aumento y se transformará en un problema social y político".
Sin embargo, actores chilenos desdramatizan indicando que aún no están perdiendo dinero y que el nivel de stock en Perú es bajo.
Rodolfo Bragagnini, presidente de Asociación de Inmobiliarias: "No hay indicios de burbuja"
-¿Cómo explica la mayor restricción crediticia para la vivienda?
-Los bancos empezaron a regular para que la calidad de los créditos hipotecarios fuera un poco más alta. Antes no verificaban todos los datos y si la persona tenía la posibilidad de pagar.
-¿Ve esto como algo positivo, teniendo en cuenta que la demanda se está deprimiendo?
-Esta es una medida que brinda mayor control y seguridad que nos afecta a las inmobiliarias, pero es una medida sana, pues protege a todos para tener una política hipotecaria robusta. Sería perverso que no se controlara bien el otorgamiento de créditos.
-¿Qué tan cierto son los indicios de burbuja inmobiliaria en Perú?
-Los bancos pensaron que esto se iba a recalentar demasiado y pensaron regular para que esto no se escapara. Pero no hay indicios estructurales de este fenómeno, porque la demanda se mantiene fuerte.
-¿Cree que esto se podrá revertir?
-Los precios no han bajado y la velocidad de venta se va a recuperar.
El Estado tiene mucho dinero, la gente no ha dejado de ganar ni más ni menos, en el fondo hubo una sensación de pesimismo y compás de espera, pero eso ya pasó y la gente está empezando a reaccionar. No hay nada estructural que sostenga una baja en el mercado.
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