BTG Pactual Group busca cualquier oportunidad para potenciar su creciente estrategia de bienes raíces en Chile, pese a los desafíos legales locales que pueden ser una amenaza para la industria.
Mediante aumentos de capital, ventas de bonos y adquisiciones la firma busca comprar centros comerciales, edificios de oficinas y almacenes para cobrar por arriendos ante las expectativas de un mayor promedio de alquileres este año.
"Efectivamente estamos analizando potenciales aumentos de capital en un corto o mediano plazo", comentó Pedro Ariztía, director de inversiones inmobiliarias en BTG Pactual Chile, en una entrevista en Santiago sobre su fondo Renta Comercial de US$ 557 millones. "Estamos de forma activa en distintos procesos del mercado, buscando buenos activos" en línea con aquellos que ya ha comprado el fondo, añadió, refiriéndose a dos nuevos edificios de oficinas en el centro del distrito financiero de Santiago que el fondo acordó comprar este año.
A fines del año pasado, BTG completó un aumento de capital de US$ 50 millones para el fondo de capital fijo y en agosto pasado cerró una venta de bonos por US$ 100 millones, monto destinado a comprar más edificios. La vacancia de oficinas en Chile está entre las más bajas de América Latina, a niveles no vistos desde 2013, y los precios promedio de arrendamiento debieran subir este año, según un informe de enero de Jones Lang LaSalle.
Las iniciativas de crecimiento se producen en un contexto en el que los inversionistas chilenos apuestan por los fondos inmobiliarios en busca de mayores rendimientos en un entorno de tasa de interés baja. Se espera que el Banco Central de Chile mantenga la tasa sin cambios ante indicios de una desaceleración económica. Los activos bajo administración de fondos inmobiliarios registraron un alza interanual de 21% hasta septiembre pasado, a US$ 3.360 millones, lo que representa el mayor crecimiento que cualquier otra clase de activos, según datos de la asociación local de fondos privados Acafi.
El fondo Renta Comercial anotó un beneficio de 27% en los últimos 12 meses hasta febrero, incluidos los dividendos, según BTG Pactual. La cifra se compara con la pérdida de 5,6% de la bolsa de valores IPSA y el retorno promedio de 4,9% de los fondos de renta fija domiciliados en Chile en el mismo período.
En medio de la búsqueda de nuevas oportunidades de inversión, BTG también apunta a los arriendos de departamentos para personas de ingresos medios. Creó su fondo BTG Renta Residencial en septiembre, también a cargo de Ariztía, que ahora posee cuatro edificios de departamentos en Santiago y pretende comprar cinco más. Uno de ellos ya está asegurado. En total, el fondo de arriendo residencial prevé invertir cerca de US$ 180 millones exclusivamente en alquileres y no planea vender un solo departamento, detalló Ariztía.
El fondo residencial generó un rendimiento de 11% entre septiembre pasado y fines de febrero.
Conflicto con Contraloría
Sin embargo, no todo es optimismo en la industria de bienes raíces. La Cámara Chilena de la Construcción señaló que más de US$ 1.000 millones en proyectos en construcción o que ya se terminaron en el país están en un limbo legal debido a un conflicto por permisos de construcción y respecto a quién los aprueba. Ariztía afirmó que eso está teniendo un efecto negativo en la confianza de los inversionistas.
El problema ha sido el mayor número de medidas cautelares que organizaciones ciudadanas han presentado y que ponen en tela de juicio la legalidad de ciertos permisos de construcción. La cámara y el gobierno dicen que el Ministerio de Vivienda está a cargo de establecer las normas, mientras que la Contraloría General se puso del lado de las organizaciones ciudadanas al asegurar que se han otorgado ilegalmente más de 49 permisos para proyectos. El efecto en la demanda de créditos para desarrollo inmobiliario ya es notorio.
"En la práctica los terrenos valen en función de las cosas que uno puede hacer con ellos", planteó Ariztía. Hasta el momento, ninguno de los proyectos de desarrollo de BTG, agrupados en los fondos BTG Desarrollo Inmobiliario I, II y III, se ha visto afectado. Sin embargo, la incertidumbre podría traducirse en problemas para obtener financiamiento. Si no hay claridad, "uno tendría que replantearse bastante la etapa y bajo qué condiciones entrar a los proyectos de desarrollo inmobiliario", sostuvo.
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