Pese a las mayores restricciones impuestas por parte de la banca respecto de los créditos hipotecarios, la oferta de inmuebles en la Región Metropolitana mantiene el dinamismo. De acuerdo al último Informe de Estadísticas Financieras y Monetarias publicado este lunes por el Banco Central, la tasa de interés se ubicó en su mayor nivel desde octubre de 2013. Sin embargo, la oferta de departamentos sigue aumentando, y en enero de este año más de la mitad de las unidades nuevas disponibles para venta están concentradas en sólo tres comunas de la capital: Ñuñoa, Santiago y La Florida.
Esto, según datos de Colliers, que revelan que dichas zonas de la RM suman en conjunto cerca del 52% de la participación de mercado, correspondiente a un stock disponible en torno a las 23 mil unidades. En cuanto al número de proyectos por comuna, Ñuñoa tiene 134 obras, Santiago 108, y La Florida 86 proyectos de departamentos nuevos.
Y no solo la oferta es alta, sino también la demanda por este tipo de viviendas. De acuerdo a la información recopilada, del total de la oferta inicial en estas zonas, actualmente un 58% de las unidades están comercializadas. Ñuñoa registra ventas en torno a 4.300 unidades de departamentos en el último año móvil, con un peak de 1.340 en el tercer trimestre de 2021. Santiago por su parte registra ventas anuales de 3.825 unidades comercializadas. Y La Florida reporta una venta de 2.500 departamentos vendidos en 2021.
Fernando Márquez de La Plata, subgerente del Área de Estudios de la consultora, explica que en todas estas obras las inmobiliarias tienen "sus últimas unidades en venta y con el edificio listo". O por otro lado, corresponden a la "venta de primeras unidades, donde el edificio puede estar iniciando recién su construcción". Y señala que a pesar de las trabas existentes en cuanto a la adquisición de casas y departamentos, este fenómeno se explica, en gran medida, por dos causas.
Una de ellas está relacionada con "la constante demanda que habría por viviendas en estas comunas", debido a la "buena ubicación, excelente conectividad y alto nivel de equipamiento" de estas. Mientras que por otro lado, indica que en los sectores de alto desarrollo, donde existen normas favorables para el desarrollo de proyectos habitacionales, han visto cambios en el último tiempo debido a las restricciones efectuadas por parte de las entidades regulatorias, según menciona.
De manera que estas corresponden zonas "altamente densificadas, con escaso suelo para nuevos desarrollos lo cual, sumado a la favorable normativa, hace que sean terrenos muy aptos para el desarrollo de proyectos en altura", y con ello logran rentabilizar de mejor manera los terrenos, sostiene el ejecutivo.
Boom de departamentos
Así, mientras la mayoría de los proyectos de casas se encuentran ubicados en comunas periféricas, los departamentos han experimentado un especial crecimiento en ubicaciones estratégicas y con una alta demanda habitacional.
Según la consultora, la mayoría de los proyectos de departamentos están ubicados en zonas estratégicas, como por ejemplo el eje Irarrázaval entre Américo Vespucio por el oriente y Av. Vicuña Mackenna por el poniente; o el sector conformado por las calles Rodrigo de Araya entre los ejes Av. Macul y Av. Vicuña Mackenna, en lo que respecta a la comuna de Ñuñoa. En el caso de Santiago, las obras se concentran en la Av. Santa Isabel por el sur; y en La Florida estas están ubicadas en las cercanías de la intersección de Av. Vicuña Mackenna con Américo Vespucio, es decir, a pasos de las estaciones de metro Mirador y Vicente Valdés.
Asimismo, los modelos con mayor oferta y a su vez con mayor participación de mercado en estas comunas son las tipologías 1D-1B y 2D-2B, que en conjunto suman el 75% de las unidades disponibles, es decir, equivalen a cerca de 17.000 departamentos. Y los precios varían entre las UF 4.300 con 85 UF/m2 en el caso de Ñuñoa, las UF 3.000 y 70 UF/m2 en Santiago, y alrededor de las UF 3.300 y 67 UF/m2 en La Florida.
De acuerdo a Fernando Márquez, desde la consultora descartan una eventual sobre oferta, "debido a que el déficit habitacional en estas comunas y aquellas aledañas es bastante alto, y la demanda por arriendos seguirá existiendo fuertemente en estas zonas debido a las condiciones favorables", explica.
Y agrega que son justamente Santiago, Ñuñoa y La Florida aquellas comunas que lideran la comercialización de departamentos nuevos de la RM, con ventas de un 16%, 14% y 11% de las viviendas respectivamente, lo cual "equivale a más de 2.000 unidades comercializadas al último trimestre del 2021", concluye.
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