En plena discusión de la reforma al sistema de pensiones, el Congreso aprobó una ley que permite a las AFP invertir en activos inmobiliarios, para así aumentar la rentabilidad de los fondos de pensiones, la cual venía decayendo en los últimos años.
Ahora se está en el proceso de elaboración de la regulación para que sea visado por el Comité Técnico de Inversiones y el Ministerio de Hacienda, con el fin de que las administradoras puedan, desde noviembre de 2017, contar con estos activos a la hora de invertir.
Y el potencial es grande, según lo expuesto por el superintendente de Pensiones, Osvaldo Macías, en el congreso Inmobiliario de Inversión y Financiamiento, organizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Ellos porque los fondos de pensiones podrán invertir entre el 5% y 10% de los activos administrados en fondos de infraestructura, por lo que de llegar a los máximos niveles permitidos, la cifra podría llegar a US$ 25 mil millones aproximadamente.
“Son recursos bastante abundantes los que hay ahí”, dijo Macías en su exposición.
Desafíos para la inversión
Pero Macías señala que hay desafíos por delante, como por ejemplo, activos que tengan liquidez, ya que explica que deben ser instrumentos por los cuales “se pague un precio justo, y no comprar caro y vender barato”. Además, abordar también cómo se harán las valorizaciones de los bienes raíces, y quiénes harán las tasaciones, por ejemplo. Otro de los puntos que se deben definir, según el regulador es los tipos de activos en los que se invertirá, ya que considera que no pueden ser todos los que concierne al mundo inmobiliario de una, por lo que plantea que se tienen que ir integrando de forma gradual.
Dudas con la reforma
Mientras que el presidente de IM Trust Credicorp Capital, Guillermo Tagle, comentó en su presentación que la reforma al régimen de inversión de las AFP podría generar una gran oportunidad para el sector inmobiliario, gracias a un potencial de inversión en activos alternativos que estimó en unos US$ 10 mil millones, lo que se puede distribuir en infraestructura, inmobiliario y private equity.
Eso sí, advirtió el riesgo de que este cambio regulatorio quede anulado con una reforma estructural al sistema, en la búsqueda de mejorar los montos de las pensiones. Explicó que, en esta discusión, surgió la idea de que los fondos de pensiones no pudieran pagar a terceros por servicios de administración de activos, sino que fuera directamente por la administradora.
“De aprobarse de esta forma, como se lee directamente, la reforma de arriba (ampliación del régimen de inversión de las AFP) queda en nada”, sostuvo.
“Si prevaleciera el criterio de que las AFP tendrán que hacerse cargo de las comisiones que paguen por contratar a terceros que les administren activos, entonces esta reforma queda congelada y vamos a tener otro periodo en el que no ocurrirá nada con ella”, detalló.
Agregó que “necesitamos que Chile crezca y que tenga una reforma racional de su sistema de pensiones que nos ayude a construir mejores pensiones para el futuro y que no, entre comillas, borre con el codo lo que se escribió con la mano”.
También participó del congreso el gerente de análisis de instrumentos de inversión de la administradora mexicana XXI Banorte, Rafael Trejo, quien compartió la experiencia del país del norte en la inversión en infraestructura e inmobiliaria por parte de las Administradoras de Fondos de Retiro (AFORE)
cchc cifra en 800 mil déficit de viviendas
Alcanzar en los próximos años ventas más cercanas a las de 2012 ó 2013 es la apuesta del gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, para el mercado de Santiago. Si bien, impulsado por el IVA a la construcción, es complejo igualar las transacciones récord de 2015, las necesidades de viviendas y cambios demográficos auguran un futuro auspicioso para el sector.
En su presentación, Hurtado, comentó que se evidencia la tendencia hacia familias más pequeñas y el crecimiento de hogares unipersonales, lo que impulsa la demanda por viviendas. Pese a lo activo de la industria, cifró en 800 mil el déficit nacional de viviendas, por lo que "existe una necesidad futura de viviendas súper relevante dado por este valor".
Otra tendencia es el alza de personas dispuestas a arrendar. Si hace unos años el 18% de la población arrendaba, ahora pasó al 21%. "Uno empieza a ver que hay más gente que toma posición de arriendos que antes. Hay una tendencia que comienza a crecer. La principal razón, cuando uno hace encuestas, se relaciona a la movilidad, en especial para la gente joven", dijo el ejecutivo de la instancia gremial.
Esto se suma, dijo, a cambios normativos como las provisiones para créditos hipotecarios que, en la práctica, ha hecho que los bancos financien en su mayoría sólo el 80% de la propiedad.
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AFP
