El 2021 no fue el mejor año para quienes buscaron conseguir crédito para adquirir una vivienda. El incremento de los costos de financiamiento a largo plazo de la banca fue traspasado a los consumidores a través de mayores tasas de interés, requisitos y garantías, menores plazos, alzas en los dividendos, entre otros requerimientos.
De acuerdo al ranking de costos de créditos hipotecarios que elaboró la plataforma MiMejorTasa.cl, para un préstamo hipotecario de UF 3.000 a 20 años con un pie de 20%, la tasa de interés promedio fue de 5,17% a diciembre de 2021. El dividendo promedio con seguros incluido fue UF 16,71.
La misma operación crediticia en 2020 tuvo una tasa promedio de 3,13% y un dividendo de UF 14,09. Además, este tipo de préstamo era ofrecido por nueve bancos, mientras que en 2021 fueron seis entidades.
De esta manera, en un año las tasas de interés promedio para los créditos hipotecarios subieron 204 puntos base y el dividendo promedio se incrementó en 18,6%.
La situación se repite para un préstamo de UF 6.000 a 20 años y con un pie de 20%. La tasa de interés promedio al finalizar 2020 era de 3,05% y el dividendo en UF 27,97, siendo ofrecido por 10 bancos.
Un año después la oferta para este tipo de crédito se redujo a siete bancos, la tasa de interés promedio llegó a 5,12% y el dividendo promedio en UF 33,18. En un lapso de 12 meses, aumentaron 207 puntos base la tasa de interés promedio y el dividendo saltó 18,6%.
Las razones del alza
Desde la Asociación de Bancos (Abif) explicaron que las razones que gatillaron el alza de las tasas de interés para los créditos hipotecarios están "asociada al incremento en el costo de financiamiento de largo plazo, aun cuando el alza experimentada es menor a la observada en instrumentos de Tesorería".
Uno de los elementos que afectaron el costo de financiamiento fueron los retiros de ahorros previsionales que se realizaron. El gremio recalca que el "mercado de capitales es menos profundo, al que se le ha extraído en poco tiempo más de US$ 50 mil millones, a lo que se suma el riesgo de volver a utilizar en el futuro políticas similares para enfrentar situaciones de fragilidad económica".
La Abif profundiza que "estos factores siguen influyendo en que el acceso a endeudamiento a largo plazo tenga actualmente condiciones menos favorables que las de hace un año atrás".
El docente de Unegocios FEN UChile, Jorge Berríos, recuerda que "los bancos e instituciones financieras son los primeros en reaccionar a los riesgos del mercado y se ajustan rápidamente a estas condiciones. Esto hace que a mayores factores de riesgo en los mercados se tiendan subir las tasas de los créditos, de manera de poder cubrir cualquier riesgo que pueda venir a futuro en los mercados".
El académico del Instituto de Economía UC, Jaime Casassus, indica que "los bancos están cambiando la estructura de este producto. Están otorgando créditos con menor plazo, con menor duración, producto de la mayor iliquidez que existe en el mercado a largo plazo y también están traspasando el riesgo de tasas de interés al cliente final, al ofrecer créditos con tasa mixta y flotante versus los créditos de largo plazo con tasa fija que se ofrecían anteriormente".
Casassus agrega que también los bancos "están exigiendo mayores restricciones al momento de otorgar un crédito, como son un mayor pie al momento de comprar la vivienda, y también mejores condiciones crediticias y de ingreso para la persona que está tomando el crédito".
Escenario para 2022
El panorama para este año no es muy alentador. Berríos sostiene que lo que podría ocurrir en 2022 es que se detenga el alza de las tasas de interés para los préstamos hipotecarios o al menos que se mantenga en niveles estables.
Para ello, deberían disminuir las presiones inflacionarias a nivel local e internacional. Segundo, reducir la inestabilidad política dentro del país, respecto a cuáles serán las líneas económicas del nuevo gobierno y a los cambios constitucionales. Tercero, una mayor estabilidad en los mercados financieros internacionales. Y cuarto, un control de la pandemia.
En la Abif apuntan que para que las tasas de interés para financiamientos de largo plazo se estabilicen, "es fundamental frenar el deterioro al mercado de capitales, y volver a impulsar políticas que promuevan el ahorro y el financiamiento a plazo".
El gremio considera que "hay que entender que la salud del mercado de capitales incide de manera directa en el bienestar de muchos hogares, especialmente en Chile donde los créditos hipotecarios representan el 30% del PIB, muy por sobre la importancia que estos créditos tienen en otros países de Latinoamérica".
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