La tramitación de los créditos hipotecarios por parte de la banca vuelve a estar en el estrado de las críticas. El gerente general de Fuenzalida Propiedades -el mayor actor en el mercado de corretaje en el país-, Joaquín De la Rosa, comenta a DF que mucho antes del estallido social, el proceso de compra de una propiedad usada mediante un préstamo hipotecario se demoraba alrededor de tres a cuatro meses.
Indica que con la caída que hubo en las tasas de interés en este producto durante buena parte de 2019, la tramitación se alargó en cerca de un mes debido al alto interés en las personas de renegociar sus préstamos ante condiciones de financiamiento más atractivas.
“Eso generó enormes trámites en las notarías, donde muchas operaciones nuevas quedaron rezagadas. Eso tenía con retrasos a las operaciones unos 30 días”, sostuvo.
La situación se agravó durante la crisis social y el tiempo se alargó hasta en 60 días más de lo normal, asegura el ejecutivo.
Críticas a burocracia del proceso
Con un aumento en la demanda, De La Rosa considera que los bancos no estuvieron preparados para recibir el mayor flujo de clientes y lo ejemplifica con Scotiabank, “que hizo una política muy agresiva de atraer clientes con tasas bajas, ya sean personas que estaban en otros bancos o que eran sus clientes”.
De la Rosa cuestiona a toda la industria en general, debido a que las renegociaciones que se realizaron no eran mayoritariamente créditos nuevos sino que eran cambios de clientes -junto a su préstamo- de un banco a otro, donde se encontraron con “la inoperancia que tiene el sistema, que es arcaico, antiguo y caro”.
Detalla que esta demora se produce “cuando se quiere llevar una hipoteca de un banco a otro -y lamentablemente todavía no está aprobada la Ley de Portabilidad Financiera-, el proceso es muy lento”.
Explica que “primero el banco se tiene que hacer cargo del crédito de otra entidad y hay una serie de mecanismos legales que se deben realizar que hacer. Se tiene que escriturar el crédito de nuevo, alzar la hipoteca que tiene el banco al que se está pagando. Se deben revisar los títulos. Es un trabajo muy largo”.
De esta forma, recalca la existencia de una alta burocracia que hace ineficiente el proceso. Por eso, el rol del corredor de propiedades “es acompañar al cliente en este calvario que significa todo esto”.
Según De la Rosa, “los bancos más colapsados en el caso nuestro fueron BancoEstado, Santander, Scotiabank y Banco de Chile”.
Las consecuencias para la firma más grande del país en corretaje no han sido menores. “Nos afecta fuerte el flujo de caja y también somos muy sensibles a las disposiciones que tienen los bancos”, relata.
La formula
El ejecutivo de Fuenzalida Propiedades dice que la solución para acortar los procesos de tramitación en la compra de una vivienda usada con crédito hipotecario es agilizar el estudio de títulos de una propiedad por parte del Conservador de Bienes Raíces, endosándoselo en un día desde un banco a otro, sin tener que realizar el estudio nuevamente.
Agrega que “si el conservador está diciendo que tiene el registro de las propiedades, se debería emitir un título y no se debe hacer una escritura de nuevo”. De la Rosa argumenta que este mecanismo existe en Estados Unidos, en donde se demoran sólo dos días en este proceso.
Consultado si la Ley de Portabilidad Financiera que se está tramitando en el Senado puede en parte a solucionar este problema, De la Rosa aclara que “no ayuda a resolver esto, porque el proyecto permite garantizar las mismas condiciones de un banco hacia otro. Pero cuando se trata de propiedades se exige de nuevo el estudio de título. Puede que el otro banco mantenga las condiciones pero se vuelven a estudiar los títulos y se atranca el proceso”.
Así, el gerente general de Fuenzalida Propiedades cuestiona que “si se van anotando los traspasos de la propiedad, para qué estudiar los títulos 30 años para atrás”.
Asimismo, apunta al rol del notario en la escritura del crédito. “Asegura la identidad de las personas, pero no entra al detalle de la escritura. Desde mi perspectiva, no agrega ningún valor. De hecho, hay un costo de transacción que para mí no tiene ninguna justificación”, dice De la Rosa, quien cree que se debería replantear su labor en este proceso.
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