El sueño de la casa propia está viviendo su momento más complejo en los últimos 10 años. De acuerdo a las estadísticas publicadas recientemente por parte de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), entre enero y noviembre de 2022, el sistema bancario entregó 64.589 préstamos hipotecarios por US$ 6.348 millones.
Este nivel de flujo de operaciones es el más bajo desde que existen registros detallados por parte de la CMF, que datan desde 2013.
En comparación a 2021, las operaciones crediticias han caído un 43,2% y los montos entregados retrocedieron 42,3%.
La Asociación de Bancos (ABIF) alertó que detrás de este bajo dinamismo “se encuentran los altos registros inflacionarios, la ralentización de la economía, las perspectivas del mercado laboral, y el alto nivel de las tasas de interés ante la estrechez de las condiciones de financiamiento en el mercado de capitales”.
El gremio señaló en un informe tras los resultados de la industria al término de noviembre que todos estos factores en cuestión “seguirán siendo relevantes en 2023, por lo que un repunte significativo del mercado inmobiliario y del crédito hipotecario en el corto plazo parece poco probable”.
Dentro de los seis bancos más grandes del mercado en términos de participación de mercado, todos anotaron bajas considerables en su capacidad de entregar nuevos préstamos.
BancoEstado es la entidad financiera que tuvo el menor porcentaje de caída en cuanto al número de operaciones entregadas respecto a 2021, cayendo un 32,2% durante este período.
La firma estatal empujó en 2022 dos fuertes campañas comerciales para impulsar el negocio hipotecario mediante condiciones de financiamiento distintas respecto a las ofrecidas por el resto del mercado.
BancoEstado detalló hace unos días a DF que entregaron financiamiento por más de US$ 1.500 millones y que para este año continuarán con “agresivo plan de despliegue en hipotecario”.
En la otra cara de la moneda, Banco de Chile fue la compañía que tuvo la mayor caída en el número de operaciones hipotecarias, anotando una contracción de 61,4% respecto a 2021.
En tanto, Santander, Bci, Scotiabank e Itaú, redujeron en torno a un 40% sus flujos operacionales de hipotecarios durante este período.
Condiciones de financiamiento
Un informe elaborado por la plataforma MiMejorTasa.cl, al término de 2022 se observó una leve caída en el costo final de los créditos hipotecarios, pero aún siguen siendo altos en comparación a la situación observada en octubre de 2019.
La firma hizo ver que “a partir del estallido social y posteriormente potenciado por la pandemia del Covid-19, las tasas comenzaron a subir con una pausa en mayo de 2020 a marzo de 2021”.
Recordaron que además de un aumento de la tasa de interés en los créditos hipotecarios, se agregó la inflación que hemos tenido en el último tiempo. “Ambos efectos son adversos para las personas que desean comprar una vivienda”.
De acuerdo a las estimaciones hechas por la plataforma, para un préstamo de UF 3.000 a 20 años y con un pie de 20%, una persona que tomó este crédito en octubre de 2019 respecto a otra que lo realizó en diciembre de 2022, ésta última terminará pagando al menos un sobreprecio por el cambio de las condiciones de financiamiento cercano a UF 692, equivalente a $ 24,2 millones. Si en 2019 esta persona necesitaba un renta mínima para acceder a este tipo de crédito de $ 1,5 millones, ahora se incrementó a casi $ 2,3 millones.
La situación se repite en el caso del préstamo de UF 6.000 a 20 años y con pie de 20%. Por el mismo producto financiero hay sobreprecio de UF 1.391, que son cerca de $ 48,7 millones adicionales. Y la renta requerida para acceder a este crédito pasó $ 2,9 millones en 2019 a $ 4,5 millones a diciembre de 2022.
Los datos de la CMF observaron que la tasa de interés promedio más baja para un mutuo no endosable a noviembre la tuvo BancoEstado con 4,38% y la más alta fue la de Bci con 5,04%.
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