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Renta Fija

Principal entra al negocio de renta residencial de la mano de boutique financiera de Alex Fischer

El fondo de inversión busca levantar hasta UF 5 millones que serán utilizados para tomar posiciones en comunas como Las Condes, La Florida, Santiago, Macul e Independencia.

Por: Francisca Acevedo O.

Publicado: Lunes 29 de marzo de 2021 a las 14:11 hrs.

Chile

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Santiago

El negocio de renta residencial tiene a un nuevo actor en el mercado. Se trata de la Administradora General de Fondos (AGF) de Principal, que lanzará su primer fondo de este tipo de la mano de la boutique financiera AMPLO, ligada al abogado Alex Fischer.

El fondo de inversión se denomina "Renta Residencial Principal AMPLO" y cuenta con cuatro torres en La Alameda con General Velásquez y dos proyectos operativos en Santiago Centro como principales activos.

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Hacia adelante los planes del fondo es adquirir activos en las comunas de Las Condes, La Florida, Independencia, Ñuñoa, Macul y Santiago Centro. Para esta inversión el fondo busca levantar hasta UF 5 millones (US$ 200 millones aproximadamente), y ya ha recolectado UF 1 millón lo que se sumaría a la deuda que pueden contraer, que puede llegar hasta un 70% de apalancamiento.

La alianza con Fischer

Para la creación de este vehículo Principal se alió con AMPLO, una boutique financiera dedicada a la administración de fondos de multifamily, es decir, que se preocupa de buscar a los arrendatarios para los edificios, realizar los cobros y la administración del inmueble.

Uno de los socios fundadores de AMPLO es Alex Fischer, abogado tributarista, que recientemente creó su estudio Fischer & Cía, tras separarse de Baraona Fischer & Cía. También son socios Mauricio López, presidente de Addwise Wealth Management y Antonio Roa.

Junto a Fischer, los tres son también socios fundadores de la boutique financiera chilena Kapture Capital, que está levantando un fondo de renta residencial en Baltimore, Estados Unidos.

El cuarto socio de AMPLO es Anthony Mlynarz.

Pequeños inversionistas

Tanto grandes inversionistas institucionales como pequeños inversionistas pueden acceder al fondo de Principal, pero se debe considerar que es un fondo no rescatable, con un plazo de inversión de siete años.

La ventaja que sí tiene para el inversionista retail es que genera dividendos que le permiten recibir un flujo constante. La estimación de retornos por dividendos o dividend yield es de UF + 5% sobre el capital invertido, lo que se suma a la rentabilidad que el inversionista percibirá al final de la inversión, que se espera que sea de UF + 7%.

El gerente general de Principal AGF, Mariano Ugarte cree que es "un excelente vehículo para APV. El cliente a través de un contrato de administración de cartera podría incluir a este fondo como parte de un portafolio y de esa forma acceder al beneficio tributario del APV".

Además, los activos de este fondo ya están "estabilizados", lo que significa que los departamentos ya están arrendados. El socio de AMPLO, Antonio Roa, comenta que "la cartera durante la pandemia tuvo resultados entre los percentiles más altos en el mercado de multifamily, logramos mantener la cartera con una ocupación por cobre el 95%, con una incobrabilidad por debajo del 1%. Lo logramos con una estrategia super proactiva, de generarles un camino y una solución a los arrendatarios para poder sortear la crisis".

Entre las diferencias entre este vehículo y otros de renta residencial que existen en el mercado, indica que "la mayoría de los fondos son de desarrollo, vas a invertir y tienen que comprar una propiedad, construir un edificio y comenzar a arrendar. Y ahí te 'comes' el riesgo de la construcción", dice Ugarte.

"Acá no asumes ningún riesgo de desarrollo, inviertes e inmediatamente te comienza a pagar dividendos. O sea, un fondo de la competencia que también de UF+7, pero tiene desarrollo, esa UF+7% vale menos porque los riesgos son súper distintos" añade.

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