El acelerado crecimiento del comercio electrónico sigue impulsando la demanda por espacios de bodegaje, proceso que ha llevado a un incremento del stock global destinado a la venta en niveles de casi 380% durante los últimos cinco años, al pasar de 72.430 m2 en 2017 a 343.524 m2 en 2021.
De acuerdo a las cifras de la consultora GPS Property, este aumento llegó a niveles de 17% en la comparación entre 2020 y el año pasado, y proyectan que este número seguirá en alza este año con especial intensidad en los formatos de menor tamaño y de nicho como aquellos que incorporan instalaciones como showrooms y oficinas, por ejemplo.
En este marco, los expertos anticipan en su último reporte una subida del stock actual en un 40% dentro de los siguientes tres años, lo que implica un aumento de casi 344.000 m2 a 480.000 m2 en 2024.
Horizonte de desarrollo
GPS Property contabiliza un total de 17 proyectos en oferta, de los cuales 16 están completamente vendidos. Y para los próximos cuatro años, se espera la producción de siete centros nuevos o etapas en centros existentes, lo que inyectaría 136.454 m² disponibles.
Entre estos destacan las nuevas etapas en la comuna de Lampa, de Work Center; 24.552 m² en el futuro centro Back Office Caupolicán, en la comuna de Quilicura, operado por Rezepka; y 29.037 m² de un nuevo desarrollador, Ruta Capital. Y pese a que por años las bodegas se han instalado en zonas industriales manejadas por un acotado grupo de actores que las destinan a renta, esta tendencia ha cambiado con el tiempo.
Y es que hace siete años "comenzó la introducción del formato "3 en 1", que contempla bodegas, showrooms y oficinas para la venta, el cual inesperadamente agarró muchísima fuerza en el nuevo escenario del comercio electrónico", explica Juan Eduardo Labbé, director ejecutivo de GPS Property.
Asimismo, el ejecutivo sostiene que "uno de los factores principales de esta tendencia han sido las pymes, ya que muchas han optado por su adquisición o arriendo en vez de las oficinas tradicionales, motivadas por precios más económicos, tasas de financiamiento más bajas, junto con la posibilidad de estar cerca de sus productos y así evitar traslados".
Y añade que la demanda es tal, que "actualmente, uno se encuentra que no hay stock para comprar bodegas unitarias, de estas 3x1, lo que va a demorar alrededor de 2 años para retomar el ritmo del mercado de centros de bodegaje en general y de estas bodegas chicas en venta en particular". sostiene Labbé.
Hoy en día, la disponibilidad se encuentra en torno al 0,29%, lo que equivale a 1.007 m², concentrados al Norte de la capital, fundamentalmente en la comuna de Lampa. En tanto, el valor de un módulo con una superficie promedio de 346 m², alcanza un valor de 36,1 UF/m².
Migración al formato strip center
Actualmente, en vista de la alta demanda por estos espacios y de la necesidad de este mercado de acercarse a las grandes densidades, ha impulsado a los grandes operadores de bodegaje a transformarse en centros de acopio, y a las bodegas más pequeñas, de 150 m2 a 300 m2, a figurar como parte fundamental de la cadena de distribución.
En este sentido, desde GPS Property ya prevén una importante migración de los centros de bodegaje hacia el mercado comercial, o de los strip centers. Labbé comenta que "la escasez de estas bodegas ha obligado al reciclaje de superficies comerciales para llevarlas a un formato más eficiente, donde convive la logística con la administración e incluso con la exposición de productos". De manera que tomando en cuenta el desarrollo de las bodegas en países como Australia o Estados Unidos, es posible suponer que "el mercado de los strip centers no va a ser nunca más lo mismo".
Y destaca el caso del sector comercial El Doral, aledaño al Aeropuerto de Miami, en Estados Unidos, donde "los desarrollos de minibodegas 3 en 1 han debido transformarse en clínicas estéticas, centros odontológicos, entre otras cosas. Y donde la vacancia de los grandes Power Center está migrando de las tiendas vacías hacia bodegas de despacho", según cuenta el ejecutivo.
Sin embargo, el incremento en la compra de bodegas no solo es un fenómeno impulsado por pymes o empresas dedicadas al ecommerce. Desde la consultora observan que desde hace un tiempo se está produciendo un escenario en el cual los fondos de inversión están tomando el control de estos centros, a partir de su adquisición, para destinarlos a renta. La modalidad es similar al mercado de Multifamily.
Labbé descarta un impacto sustantivo en los precios debido al aumento de la oferta de bodegas de este formato para renta. "Los fondos exigen tasas de alrededor de un 7%, lo que deberá irse ajustando debido a cambios externos como el alza de contribuciones, costos que no se pueden traspasar en su totalidad al precio final de arriendo", comenta.
Y añade que la tendencia de bodegas 3x1 "llegó para 'acomodarse', ya que es claro que estamos viviendo una nueva realidad y el comercio electrónico ha demostrado su eficiencia por lo cual la distribución es uno de los aspectos más relevantes para que esta tendencia se mantenga en el tiempo".
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