Por Miguel Bermeo
El aumento de la oferta de oficinas premium (clase A) llevará a que la disponibilidad de espacios pase desde 5,4% a entre 8% y 10% en Santiago entre 2014 y 2015, según proyecta la consultora JJL. De paso, la mayor vacancia -que se ubicará en cifras de equilibrio de mercado- ayudará a quitar presión en los precios de arriendo, incluso con caídas en algunos sectores. Sin embargo, una zona de la ciudad se mantendrá ajena a este rebalanceo: El Golf.
“No prevemos que el sector de El Golf siga estas tendencias. La vacancia de este sector se mantendrá en niveles bajos, ya que es difícil considerar que las empresas que operan en él emigren hacia sectores de perfil más masivo”, explica Aliro Franco, jefe de research de la consultora.
El sector de oficinas de El Golf puede ser considerado el de más alto perfil del mercado de oficinas. Los datos muestran que este subsector de Las Condes cuenta con un stock de 432.000 m2 de oficinas (mayoritariamente Clase A), los que totalizan un 15% del total del mercado. En este sector se encuentran varios edificios ícono, como El Golf 2001, Isidora 3000, Isidora Magdalena e Isidora Foster.
Y aunque muchas veces se tiende a asociar a otros sectores colindantes con El Golf, como Andrés Bello y El Bosque, como parte de éste -en parte debido a que en ellos también se han desarrollado edificios de alto estándar como Titanium La Portada, Parque Titanium o Territoria El Bosque- éstos presentan diferentes dinámicas.
Por lo mismo, El Golf se mantiene como una isla, alejado de las variables de mercado que otros sectores reflejan. Según JLL, la vacancia en esta zona es la más baja de la industria (1,0% en Clase A) mientras que Andrés Bello y El Bosque muestran vacancias más altas en este segmento, 7% y 5%, respectivamente (
ver tabla
). “A diferencia de la de El Golf, las vacancias de Andrés Bello y El Bosque se encuentran relativamente alineadas al resto del mercado”, dice Franco.
En cuanto al valor de arriendo, El Golf también muestra las rentas más altas, con un promedio de 0,68 UF/m2 para las oficinas Clase A, al cierre de 2013. En Andrés Bello promediaron 0,63 UF/m2; mientas que en El Bosque fueron casi iguales (0,62 UF/m2). Ambas en línea con la renta promedio del mercado (0,63 UF/m2), dice la firma.
La diferencia también se da con otros sectores de más reciente desarrollo, como Nueva Las Condes y Escuela Militar/Apoquindo. Por ejemplo, Nueva Las Condes exhibe una vacancia cercana a 5,8% y Escuela Militar/Apoquindo de 14%, debido a la gran cantidad de entregas recientes. En términos de rentas, los precios son bastante más bajos que El Golf (0,59 UF/m2 y 0,58 UF, respectivamente).
Qué hay detrás
A la hora de explicar el desacople que registra El Golf de la tendencia de mercado, Franco enumera una serie de razones. La primera es que “mantiene una demanda muy alta y segmentada, proveniente de usuarios con particulares exigencias en lo que respecta a los edificios (...), conectividad y servicios proveídos en sus inmediaciones. En El Golf se concentra una gran variedad de restaurantes reconocidos y hoteles de primera categoría, como The Ritz Carlton y Hotel W, así como otros servicios que son muy demandados por empresas de nicho, en comparación con empresas de un perfil más masivo” .
Segundo tiene que ver con el perfil de los usuarios: reconocidas empresas multinacionales, firmas nacionales de alto perfil y organismos internacionales. Y aunque éstas también pueden verse en zonas aledañas, en El Golf además operan varios family offices de alto patrimonio, los que se encuentran con menor frecuencia en estos otros sectores.
Finalmente, la oferta en El Golf ha sido limitada durante los últimos años, a causa de la escasa disponibilidad de terrenos en el sector así como del alto valor de los mismos, lo que incide en mantener baja su vacancia y en los altos precios de rentas y también de ventas.
Por lo mismo, y aunque para este año se espera el ingreso de varios edificios clase A en zonas cercanas, “la mayoría de la nueva oferta difícilmente competirá con los edificios de El Golf”, añade Franco.
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