Por Miguel Bermeo T.
La aprobación de las modificaciones al Plano Regulador Metropolitano tendrá entre sus afectados a varios proyectos de gran escala que están en carpeta en Pudahuel y Lampa. Serán poco más de 10 mil hectáreas que se sumarán al suelo urbano de la capital gracias al PRMS-100, que competirán directamente con otras miles de hectáreas que se encuentran bajo las modalidades de Zonas o Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc o Pduc).
Según José Ignacio Cañas, Director Estudios y Asesorías de Transsa, “afectaría principalmente a las Pduc en Pudahuel, porque están más atrás que el Plano Regulador Metropolitano. Les faltan trámites aún para ser considerados zonas urbanas”. Así, el golpe sería para Praderas y Urbanya, los mega proyectos inmobiliarios de los grupos Hurtado Vicuña y Santa Cruz, respectivamente.
Mientras Urbanya comprende 394 hectáreas, Praderas otras 793. El problema, es que su camino para recibir las aprobaciones ha sido más complejo, aunque estaría en los últimos trámites para conseguir el visto bueno (ver recuadro).
Otro que sería golpeado, comenta Cañas, sería la Zoduc ubicada en Lampa llamada El Alfalfal (que comprende Valle Grande y Santo Tomás) porque competiría con las 1.802 hectáreas que agrega el PRMS-100 en Quilicura, que tendrían mayor cercanía con la ciudad y, por ende, mayor demanda, considerando que las viviendas apuntarían a un segmento medio bajo, con valores cercanos a las 2.000 UF. Un mismo efecto que sufriría la Zoduc de nombre Lipangue, emplazada en la misma comuna.
Los otros proyectos
Transsa realizó un estudio del estado de las Zoduc y Pduc, detectando que de las 10.650 hectáreas que contemplan, hasta el momento sólo hay cinco Zoduc en desarrollo con otras cuatro sin activar. Así, hasta la fecha se han consumido unas 497 hectáreas.
La activación de las Zoduc ha sido progresiva, aunque se ha ido acelerando el consumo de superficie, llegando a 87 hectáreas el año pasado (ver gráfico).
En todo caso, dice Transsa, existen unas 2.907 hectáreas de difícil desarrollo, por varias razones, entre ellas por que su topografía muestra pendientes superiores a 12%. De esta forma, quedarían unas 7.247 hectáreas por consumir. Si a esto se suman las 1.802 hectáreas que agrega el PRMS-100 en Quilicura, la consultora estima que la superficie por desarrollar en las Zoduc activadas tendrían un horizonte de 15 a 20 años; mientras que las más retiradas, “se comenzarían recién a desarrollar en unos 20 años más (2030, cuando se vayan agotando los terrenos de mejor accesibilidad), y por lo tanto es posible que el 2050, al ritmo de crecimiento, se terminen de desarrollar”, señala Cañas.
De esta forma, dice el informe de Transsa, las hectáreas que se encuentran entre Zoduc y Pduc mostrarían que no existe escasez de suelos.
Tipos de productos
Las viviendas ofrecidas por las cinco Zoduc activadas difieren hacia el público al que apuntan (ver infografía). Así, dice Transsa en su estudio, las que se ubican en las zonas de Chicureo, están dirigidas hacia segmentos de estratos económicos más altos, gracias a la cercanía con la precordillera y su conexión con La Dehesa.
En este caso, el valor promedio de las viviendas en Chicureo se ubica en las 10.420 UF, con un valor por metro cuadrado en torno a 53,29 UF.
Acercándose más hacia la ciudad está Chamisero-Pan de Azúcar, con un valor promedio de viviendas en torno a 8.471 UF. Acá el promedio de las viviendas está en torno a los 413 m2, comparado con los 618 de Chicureo.
En un rango intermedio se encuentra Santa Elena, con un valor promedio de 5.488 UF por unidad, con viviendas en torno a los 440 m2.
En síntesis, Transsa señala que “se observa una clara segmentación en los proyectos, apuntando a mercados específicos y sin mayor mixtura, de hecho se observa muy poco traslape en los rangos de valores en las viviendas entre las Zoduc”, dice el reporte.
Otros desarollos pendientes
Tapihue: El proyecto de la inmobiliaria Manso de Velasco, filial de Enersis, no tendría planes de desarrollo aún. Hace unos meses se llamó a licitación privada para su venta, junto a otros dos fundos, pero finalmente las ofertas que llegaron fueron menores a lo esperado y se declaró desierta. Se evaluará un nuevo proceso en unos años más.
Urabnya: El proyecto ligado la familia Santa Cruz, controladores de Empresas Lipigas, Pesquera El Golfo y Abcdin, pretende levantar 17.000 viviendas para unos 70.000 habitantes. El proyecto se ejecutará con inversiones propias y de terceros por unos US$ 1.300 millones. Según entendidos, estaban realizando los estudios para pedir la autorización de Pduc.
Praderas: Una mini ciudad de 20 mil casas y unos 120 mil habitantes en un horizonte de 20 años espera levantar el grupo Hurtado Vicuña en Lo Aguirre. También estarían preparando los últimos detalles para presentar el proyecto y obtener la autorización del Pduc.
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