Por Jorge Isla
“Compré un departamento en la calle Escandinavia hace 4 años en UF 4.800 y ahora vale más de UF 7.000. Y mi otro departamento en Colón y Padre Hurtado que arrendaba hace tres años en $ 400 mil, hoy lo alquilo en $ 650 mil”, Este es el relato de un satisfecho propietario de Las Condes sobre su experiencia en este mercado, la que se suma a muchos otros casos de fuerte valorización en los precios de venta y alquiler de viviendas en la capital.
¿Crece de la misma forma la rentabilidad del arriendo? Los expertos ponen paños fríos. En BBVA precisan que los precios de los alquileres encuestados por el INE crecieron en 9,7% nominal entre enero 2009 y agosto 2012, lapso en el cual el incremento real fue de sólo 3,5%. “La rentabilidad implícita de la inversión en vivienda residencial habría disminuido a nivel agregado, lo que llevaría a una menor demanda de estos activos para inversión en el mediano plazo, de no darse un ajuste al alza en los arriendos”, prevé este análisis.
“Es baja la rentabilidad que te da un arriendo, pero la gente se ha refugiado en las propiedades por la inestabilidad de las bolsas y ha sacado plata de ellas y las ha llevado a las propiedades”, indica el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, Luis Maldonado, quien puntualiza que Las Condes, Providencia, Vitacura y Lo Barnechea “son zonas específicas donde se ha dado esta tendencia”.
En este punto, el gerente de Ralei Grupo Inmobiliario, Ariel Rappaport, sostiene que “la rentabilidad ha experimentado un ajuste en los últimos años a pesar del alza en los arriendos, ya que los precios de venta han aumentado a tasas aún mayores por el encarecimiento de los terrenos y los costos de construcción en 10% en los últimos 12 meses”. Puso como ejemplo las comunas de Las Condes, Ñuñoa y Providencia, donde “los valores han aumentado casi 20% los últimos 18 meses” por una demanda creciente de inversionistas “que se han refugiado en estos mercados a raíz de la crisis y la volatilidad financiera”.
Propiedades de bajo valor
A partir de la impresión general de que los precios de arriendo han crecido en torno al 30% en los últimos tres años en el barrio El Golf y otros sectores de Las Condes y Vitacura, el gerente general de la oficina de Santiago Centro de Fuenzalida Propiedades, Carlos Garfias, destaca que “los no expertos deben hacer sus inversiones inmobiliarias en propiedades habitacionales de bajo valor general, ya que la rentabilidad es inversamente proporcional a su precio, y preferentemente en departamentos y en comunas como Santiago, Maipú y La Florida”. Una recomendación que ha seguido, dice, una “nueva raza de pequeños y medianos inversionistas privados que han convertido a los departamentos de uno o dos dormitorios en Santiago Centro en un objetivo preferente, esperando rentabilidades anual entre 5% y 7%”.
El socio de Gemines, Tomás Izquierdo, coincide en que los retornos más altos -entre 9% y el 12% con una buena tasa de ocupación- se concentran en departamentos de menos de 50 metros cuadrados o en inmuebles unipersonales de 30 metros cuadrados o menos. Tasas que en los departamentos más grandes bajan a rangos entre el 7% y el 9%.
Junto con puntualizar que la rentabilidad anual normal para los arriendos está entre 6% y 8%, el gerente general de Arenas y Cayo, Teodosio Cayo, señala que los mayores crecimientos en departamentos se observan en San Joaquín y Huechuraba, “porque ya terminó el boom de venta por la falta de conexiones y al bajar el precio de las viviendas aumentó la rentabilidad de los arriendos”. Y asigna las mejores tasas para el alquiler de casas en Cerrillos, Calera de Tango, Independencia y San Bernardo “donde hay más interés en arrendar que en comprar”.
Rappaport, en tanto, indica que la rentabilidad “siempre hay que mirarla asociada al riesgo, que en este tipo de inversión está asociada a la vacancia y la capacidad de capear las turbulencias, volatilidad que es bajísima en los segmentos habitacionales medios en torno a las 2.000 UF”.
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