El precio de las viviendas en Argentina está denominado en dólares estadounidenses, aunque los compradores solo pueden acceder a créditos hipotecarios en pesos, la moneda de peor desempeño del mundo frente al dólar. Y ese es solo el comienzo del problema.
El antes próspero mercado inmobiliario de Argentina –un ejemplo del cambio del país a un enfoque favorable a los negocios bajo el mandato del presidente Mauricio Macri– ha sido víctima tanto de la caída de 50% del peso en lo que va de este año, como de las crecientes tasas de interés que sacaron a la luz un complicado proceso de compra de propiedades. Décadas de altibajos económicos dieron lugar a un mercado de viviendas denominado en dólares, lo que significa que financiar una compra en pesos está ahora fuera del alcance de muchos.
A nivel nacional, el valor de las hipotecas vendidas disminuyó en septiembre 75% a 3.360 millones de pesos (US$ 92 millones) en comparación con abril, según datos del banco central. En la capital, Buenos Aires, el número de viviendas compradas con crédito hipotecario se redujo a 639 en agosto frente al máximo de 2.200 de abril, según una organización municipal que monitorea los datos.
La desaceleración inmobiliaria de la ciudad se ha generalizado. Las ventas totales de viviendas, con o sin una hipoteca, también cayeron 42% en agosto frente al máximo registrado en diciembre.
"El teléfono simplemente dejó de sonar", dijo Marcia Williamson, agente de bienes raíces de Gateway para Sudamérica, en Buenos Aires, quien dice que pasó de recibir aproximadamente 60 llamadas por semana a diez, en el mejor de los casos. "Cuando Argentina llega a tiempos inciertos, la gente no vende y la gente no compra".
El colapso del mercado hipotecario de Argentina es una de las muchas consecuencias que enfrenta la economía este año debido a una crisis cambiaria provocada por malas decisiones de políticas, una severa sequía y crecientes déficits que han espantado a los inversionistas, lo que finalmente llevó al gobierno a acordar un compromiso de austeridad con el Fondo Monetario Internacional.
Sin opciones
Para argentinos como Sergio Traetta, todo esto sucedió mientras intentaba comprar su primera vivienda. El vendedor de 34 años de una empresa de construcción quería trasladarse del departamento que alquila en Avellaneda, un suburbio de clase trabajadora al sur de Buenos Aires.
Traetta y su esposa, Laurena, buscaron casas con precios de entre US$ 80.000 y US$ 100.000 que debían pagarse en dólares. Con un ingreso anual conjunto de 1.080.000 pesos (US$ 29.230), no tenían otra opción más que acceder una hipoteca denominada en la moneda del país, que se deprecia rápidamente.
Después de que Mauricio Macri asumiera la presidencia en 2015, eliminó algunas regulaciones en un intento por crear una generación de nuevos propietarios. Mientras tanto, para ayudar a proteger a los bancos de una inflación descontrolada, el gobierno les permite ajustar los pagos mensuales de las hipotecas de tasa variable. Además de la cantidad ajustada cada mes, también hay intereses.
Algunos, como Traetta, han buscado créditos hipotecarios de tasa fija para evitar pagos ajustados a la inflación. Incluso así, la mejor tasa que le ofrecieron fue de 19% para la totalidad de la hipoteca a 20 años, cantidad que, según él, era prohibitivamente alta.
"Se termina pagando cuatro veces, cinco veces el valor de la propiedad", dijo Traetta. El mercado inmobiliario denominado en dólares "es un problema cultural. Después de tantas crisis, sabemos que el peso va a bajar".
Fuera de alcance
Al mismo tiempo, acceder a créditos hipotecarios en dólares está fuera del alcance de la gran mayoría de los argentinos. El banco central prohibió en gran medida esa práctica en 2002 después de que el país incumpliera su deuda. Solo los ciudadanos que ganan en dólares, como los exportadores, pueden acceder a préstamos en dólares.
Macri está tratando de proteger a los compradores de viviendas de parte del problema. Hace poco, su administración implementó límites a los pagos hipotecarios mensuales, y el gobierno está tratando de hacer que sea más fácil para que los compradores que están a la espera puedan alquilar mientras tanto.
Para María Castiglioni, economista de la consultora C&T Asesores en Buenos Aires, todavía no se ve la luz al final del túnel. La recuperación del mercado de la vivienda "depende de si la situación macroeconómica se estabiliza", dijo. "La incertidumbre económica en este momento hace que muchas personas no quieran asumir esta deuda".
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