Hay más de un millón de departamentos nuevos en todo Estados Unidos construidos después de la crisis. Los bancos que financiaron este auge ahora están preocupados y se preguntan si los desarrolladores inmobiliarios no habrán construido demasiado. A medida que crece la inquietud por el exceso de oferta, los reguladores financieros comienzan a estudiar cómo las grandes entidades de préstamo actuarían en caso de una crisis en el mercado de bienes raíces.
La Reserva Federal ordenó a los bancos explicar cómo les iría si los precios de los inmuebles comerciales cayeran 35% y si los valores de los alquileres de departamentos se derrumbaran aún más.
Si bien hace tiempo que la simulación de una crisis forma parte de las “pruebas de estrés” anuales que hacen los bancos, la Fed este año se centró más en los riesgos ligados a los inmuebles comerciales, lo que refleja el mayor temor a que se estén formando burbujas en algunas partes del sector de propiedades de Estados Unidos.
Eric Rosengren, director de Fed de Boston, el mes pasado se refirió a los edificios de departamentos modernos de las grandes ciudades, y recalcó que los precios habían “subido fuertemente”. Otros funcionarios, incluyendo a la presidente del banco central, Janet Yellen, y al contralor de la moneda de EEUU, Thomas Curry, también hicieron comentarios de advertencia.
Casi una década después de la crisis financiera, donde los precios de los inmuebles comerciales cayeron 70%, incluso más que las propiedades residenciales, los bancos y reguladores están otra vez nerviosos por el sector.
“En este momento estamos volviéndonos cada vez más precavidos”, contó Mary Ann Scully, CEO de Howard Bank, con casa matriz en Maryland. Refiriéndose a la crisis, agregó: “La herida se ha curado, la costra se cayó, y nosotros (como sector) pensamos que ésta no es una clase de activo tan mala después de todo, pero solemos tener menos memoria de lo que deberíamos”.
Los bancos se lanzaron a financiar departamentos de alquileres –especialmente desarrollos lujosos en grandes centros urbanos– en parte porque la regulación post crisis los dejó fuera de los créditos hipotecarios residenciales. Los factores demográficos –los millennials tienden más a alquilar en el centro de una ciudad que a comprar en los suburbios, por ejemplo– también alimentaron el boom.
Para fines del año pasado, los bancos estadounidenses y otras instituciones financieras habían otorgado préstamos por US$ 2 billones (millones de millones) para inmuebles comerciales, una categoría que incluye oficinas y espacios para comercios minoristas, además de edificios de departamentos, según la firma proveedora de datos CoStar. Dentro de la categoría, los préstamos multifamiliares (aquellos para la construcción de edificaciones con varios departamentos) están creciendo 63%.
El financiamiento bancario permitió a los desarrolladores construir cerca de 1,5 millones de departamentos desde 2011, según Axiometrics. En proporción al mercado total, el año pasado se pusieron en venta más unidades que cualquier año desde 2000, según Deutsche Asset Management.
Como resultado, el sistema bancario se volvió más vulnerable a un shock del mercado. El valor de los préstamos multifamiliares en los balances de las entidades de préstamo ahora equivale a casi una cuarta parte del capital total del sector, según CoStar.
Ya antes la propiedad comercial provocó grandes problemas a los bancos. Un estudio de la Federal Deposit Insurance Corporation, que abarcó 26 años, determinó que las entidades de préstamo que se especializan en el sector tienen más del doble de probabilidades de quebrar que un banco local chico promedio.
Además de convertir a los bienes raíces comerciales en un elemento central de las pruebas de estrés para los bancos más grandes, los reguladores también están evaluando a las entidades más chicas. La Oficina del Contralor de la Moneda sostiene que las carteras de créditos de los bancos más chicos están especialmente concentradas en inmuebles comerciales.
Chandler Howard, CEO de Liberty Bank en Connecticut, tomó nota del aumento de las prácticas de préstamos que conllevan riesgo. “Cuando estamos tratando de competir, vemos que las hojas de términos son para transacciones de sólo intereses, plazos que se alargan cada vez más, cierta relajación en las garantías”, dijo.
No todos están tan preocupados. Michael Bull, CEO del agente de inmuebles comerciales Bull Realty con sede central en Atlanta, sostiene que la presión sobre los bancos proveniente de los reguladores que tratan de evitar una crisis podría convertirse en una profecía autocumplida. “Creo que están más preocupados de lo que deberían, y uno puede crear una crisis desacelerando los préstamos”.
Por ahora, son pocas las señales de tensión financiera entre los desarrolladores. Los costos del endeudamiento todavía son bajos y la economía está mejorando, por lo que las tasas de morosidad entre los desarrolladores está en sus niveles más bajos.
Sin embargo, algunos veteranos del sector advierten que el mercado puede dar un rápido giro y sostienen que hay señales de que podría haber problemas en el futuro. Los valores de la construcción vienen subiendo hace cerca de ocho años: los precios de los inmuebles comerciales se duplicaron desde el piso de 2009 y alcanzaron niveles casi récord, según Green Street Advisors.
Al mismo tiempo, los ingresos por alquileres de los desarrolladores inmobiliarios no mantuvieron ese ritmo. Eso colocó a la llamada tasa de capitalización –una medida de los retornos– en su nivel más bajo en 16 años. “Los aumentos de los precios no serían tan problemáticos si el ingreso por alquileres subieran de igual manera”, señaló Rosengren de la Fed de Boston.
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