Desde Ciudad de México, México
Las tasas altas por más tiempo y precios aún bajos tras el desplome de 2024 han reformulado la forma en que tanto el resto del mercado y el cofundador de Drake Real Estate Partners, Nicolás Ibáñez Varela, invierten en el mercado inmobiliario.
Como parte de un panel dedicado a bienes raíces en el seminario de mercados privados Alternatives Summit en Ciudad de México, de LarrainVial y CIO Invest, el hijo del empresario Nicolás Ibáñez Scott sostuvo que la firma -gestora de fondos inmobiliarios en Estados Unidos, que forma parte del grupo familiar Drake Enterprises- ha enfrentado el nuevo escenario con una inversión enfocada en los fundamentales y profundizando su estrategia en activos de nicho.
En su intervención, Ibáñez alertó que la depreciación tras el alza de la tasa base en EEUU depreció los activos inmobiliarios. “Sin embargo, la recuperación solo ha sido muy modesta, de aproximadamente 5% desde el piso en casi dos años”, alertó.
“No vamos a tener estos enormes vientos de cola macroeconómicos (tasas bajas) que vimos durante 35 años”, alertó.
Tasas
En esta línea, afirmó que el sector “todavía está en una pausa, lo que es una oportunidad masiva de volver a invertir basándose en los fundamentales, en lugar de estar impulsados por razones macroeconómicas”.
“Si no se enfoca en retornos operacionales, selección de gestores y asignaciones específicas por sector, no sé cómo más se puede invertir, porque no vamos a tener estos enormes vientos de cola macroeconómicos que vimos durante 35 años”, detalló.
Y alertó que “no contaría ni por un segundo con que las tasas de interés vayan a bajar”.
“Si lo hacen, fantástico. A todos nos irá mejor, todos nos beneficiaremos, pero no creo que vaya a suceder pronto: la inflación todavía está alta, no hay señales de que ningún país de la OCDE esté intentando restringir su gasto, tenemos guerras en curso y tenemos que Estados Unidos se está reindustrializando, lo que quizás sea muy bueno para Occidente, pero también es muy inflacionario”, apuntó.
Tamaño
Para capturar esto, apuntó a su estrategia de nichos, como puertos deportivos (marinas) y estacionamientos de camiones, en geografías que no están en el radar de todos los inversionistas.
“Ese tipo de estructura es lo que nos permite capitalizar esta gran brecha entre donde quizás está el gran mercado de capitales y nuestra capacidad para estabilizar y construir aproximadamente un retorno no apalancado sobre costo de 9% o 10%”, afirmó.
Según Ibáñez, su pequeña escala, con operaciones de US$ 3 millones y US$ 5 millones de equity por transacción, sería una de las ventajas para llegar a la oportunidad.
“Tenemos suerte de poder hacer eso porque somos más pequeños. Puedes hacer esto en este espacio de activos mediano-bajo, porque aproximadamente solo 25% del mercado institucional puede apuntar a ese sector”, ante una concentración de grandes gestoras y megafondos que han debido llevar su foco a las grandes transacciones, explicó.
Así, se accedería a “un enorme espacio donde ocurre más del 90% de las transacciones, y está en los deals mucho más pequeños, donde hay menor capital institucional y, al mismo tiempo, el mayor potencial de oportunidades” para firmas como Drake, concluyó.
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Cristóbal Muñoz
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