Aunque una parte del mercado financiero e inmobiliario proyecta que en 2024 las inversiones de chilenos en activos inmobiliarios en Estados Unidos tendrán un menor dinamismo, una firma local está redoblando su apuesta en el segmento.
Se trata de Kapture Capital, gestora de fondos de inversión privados (FIP) de capitales chilenos -ligada al abogado de Fischer y Cía., Alex Fischer, entre otros socios- que en octubre de 2023 añadió el primer activo a la cartera de su nuevo FIP dedicado al segmento multifamily.
Bajo el nombre de “KaptureUS Vintage 2023-2024”, el fondo de inversión compró AMLI, un edificio de 314 departamentos ubicado en el “Design District” de Dallas, Texas, Estados Unidos.
“La idea es encontrar tres o cuatro edificios más, en que seamos la solución de un vendedor que esté buscando liquidez”, afirmó el socio de Kapture, Antonio Roa.
La inversión para la adquisición de este inmueble totalizó cerca de US$ 100 millones, que se realizó en conjunto con Hasta Capital, una firma especialista en multifamily, creada por los exdirectivos de Greystar, Mark Hafner y Rodrigo Suárez.
En términos de rendimiento financiero del nuevo fondo, Kapture Capital proyecta un múltiplo de capital de 1,9X, en un plazo de cinco años y una Tasa Interna de Retorno (TIR) de más de 15,1%, con un apalancamiento de entre el 50% y el 55%.
Fondo oportunista
“Lo que nosotros buscamos es que los fondos tengan una temática, un inicio y un fin, y que no se transformen en un vehículo evergreen (fondos que no paran de captar capital), sino que sean fondos oportunistas”, afirmó a DF el socio y director de Kapture Capital, Antonio Roa.
Para esta estrategia, la “oportunidad” es una solución a las estrechas condiciones de financiamiento y refinanciamiento en EEUU “y no porque el activo o el sector multifamily esté estresado, sino porque los vendedores (de estos proyectos) están buscando capital por distintas razones” como por ejemplo, pagar rescates de fondos o vencimientos de deuda, detalló Roa.
“La idea es encontrar tres o cuatro edificios más como AMLI, en que seamos la solución de un vendedor que esté buscando liquidez”, afirmó.
A su juicio, esta sería “la mejor ventana de inversión en el segmento en Estados Unidos desde 2009”.
La estrategia
Roa destacó que Kapture acumula un patrimonio bajo administración de US$ 70 millones provenientes de 150 clientes chilenos para invertir en un portafolio de US$ 620 millones junto con Hasta Capital, “donde nosotros participamos con cerca de 37% de las inversiones”, dijo.
Con esta alianza, desde 2021 la firma se expandió en las ciudades Baltimore, Houston, Dallas y Orlando, en EEUU, acumulando un portafolio de seis edificios multifamily clase A (segmento premium), con 1.672 departamentos de arriendo en total.
“Hasta Capital decidió ir a la clase A como estrategia. Son edificios seminuevos que no necesitan una remodelación profunda de la infraestructura, sino más bien un light-value-add”, explicó Roa, es decir, cambios no estructurales, ya sean estéticos u operativos, para mejorar costos e ingresos.
Al igual que los anteriores dos fondos “Mezzo Kirby” y “Opportunistic”, el nuevo vehículo tiene un plazo de cinco años para vender el portafolio.
“En Estados Unidos las posibilidades de exit son gigantes, son múltiples los compradores: puede ser un fondo que quiere comenzar en un portafolio clase A, una familia o un vehículo institucional, entre otros”, valoró el socio de la firma.
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