Los fondos de inversión inmobiliarios continúan metiendo ruido en el mercado. El 14 de junio, el vehículo “Rentas Inmobiliarias III” de la administradora general de fondos (AGF) de SURA anunció que propondrá a sus aportantes realizar un aumento de capital, sin entregar detalles de la operación.
El fondo vencerá en diciembre de 2025, y a marzo del presente año presentó un 40,4% en desocupación entre sus activos de oficinas, cifras arrastradas por la desocupación del 100% del exedificio de Latam en la comuna de Renca (en la foto), así como la vacancia del 75% de la torre Estado 10 -que también era de la aerolínea- ubicado en Santiago.
En tanto, la tasa de desocupación total, incluyendo sus activos comerciales e industriales, se ubicó en 22,4%.
En marzo, presentó un 40% de vancancia entre sus activos de oficinas, impactada por la desocupación del 100% del exedificio de Latam en la comuna de Renca (en la foto).
En este contexto, el aumento de capital será votado en una asamblea extraordinaria de aportantes el 2 de julio, instancia en la que también se propondrá la creación de una nueva serie de cuotas del fondo.
Si bien el monto que busca reunir la AGF y los fines para lo recaudarían no han sido informados, la gestora hará un webinar para este miércoles, en que participarán el vicepresidente senior de Inversiones Inmobiliarias de SURA Investments, Ruperto Lira, y el asociado senior de Asesoría e Inversiones de la firma, Rodrigo Balbontín.
“Nuestros expertos conversarán acerca de la gestión y resultados del fondo, además de la estrategia para el refinanciamiento de los compromisos financieros de este”, adelantó SURA en una citación a sus aportantes.
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Deuda restringida
Desde el mercado sostuvieron que la operación buscaría fortalecer la posición financiera de “Rentas Inmobiliarias III”.
En esta línea, fuentes apuntaron a que seguiría el ejemplo de su fondo predecesor, “Rentas Inmobiliarias II”, que aprobó en marzo un aumento de capital por UF 300 mil para la amortización parcial y refinanciamiento de la deuda del Edificio Las Artes en Nueva Las Condes (poseen el 79% en cartera).
En un webinar sobre la operación, expusieron que el escenario presentaba tasas de interés en máximos de últimos 10 a 15 años, con un mercado de deuda restringido y un reducido nivel de endeudamiento para activos inmobiliarios.
De hecho, revelaron que en noviembre de 2023 se contrató una asesoría financiera para renegociar la deuda del Edificio Las Artes con el financista original, “junto con evaluar alternativas de refinanciamiento”.
Según SURA, contactaron a 12 instituciones financieras, de las cuales sólo cuatro presentaron propuestas para la operación.
Es por ello que delinearon tres posibles alternativas, en las que la primera constaba en vender la torre y amortizar la totalidad de la deuda. “En condiciones actuales de mercado implicaría realizar (una) pérdida de un 47% del patrimonio del fondo”, advirtieron.
La segunda correspondía a un préstamo al fondo para la amortización parcial de la deuda, pero existiría una “imposibilidad legal de participación para relacionados a AGF SURA”, aclararon.
Finalmente, propusieron el aumento de capital y la amortización parcial de la deuda. Además, se aprobó la extensión del periodo para liquidar el fondo, de un mínimo de 18 meses a uno que “no podrá ser menor a 24 meses”, se lee en el reglamento interno.
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