El mercado continúa apostando por los fondos de inversión inmobiliarios de edificios multifamily, esta vez mediante la compra de su deuda.
El 17 de mayo, el fondo “Rentas Residenciales” de la administradora general de fondos (AGF) Asset colocó en el mercado un bono de su serie C por UF 1 millón (US$ 41 millones), a una tasa de 5,05%, según se informó en un hecho esencial.
Se trata de un título de deuda de formato bullet de siete años de duración, con intereses semestrales y de clasificación A+ de acuerdo a Feller Rate y AA- Humphreys, según se detalló en un roadshow que realizaron al mercado previo a la emisión.
El gerente de Inversiones y Nuevos Negocios de la AGF Asset, Georges de Bourguignon Covarrubias, explicó a DF que el capital reunido será ocupado dentro de la fórmula de financiamiento para cuatro nuevas torres residenciales para la cartera del fondo.
“Complementa otras fuentes de financiamiento como mutuos hipotecarios y deuda bancaria, para financiar parcialmente inversiones de cuatro edificios nuevos en Santiago Centro (barrio universitario), Recoleta, Ñuñoa, y Estación Central durante este año”, apuntó el ejecutivo.
En tanto, a la colocación “acudieron fondos de pensiones, compañías de seguro y fondos mutuos”, añadió.
El fondo
De Bourguignon precisó que “terminaremos 2024 con 23 edificios operando, que son 6.841 departamentos en nueve comunas de Santiago”.
Desde 2013, el fondo “Rentas Residenciales” se dedica a la adquisición de edificios de departamentos y su posterior arriendo, operados por BlueHome, el administrador creado por el vehículo para gestionar sus activos. Al cierre de 2023, poseía el 14,1% del mercado multifamily local.
Desde su creación, ha tenido una rentabilidad histórica real de UF+8,1% y un dividend yield promedio histórico real de UF+2,8% sobre el capital promedio, destacó Asset en una presentación a inversionistas.
Entre los principales aportantes se destaca a la aseguradora Consorcio con un 18,91% de los aportes, seguida por Penta Vida (15,3%) y Security Previsión (12,4%). Además, figuran como inversionistas la sociedad vinculada a la familia Angelini, Inversiones Siemel con un 4,16%.
Crisis de seguridad
Pese a que el mercado inmobiliario multifamily se ha visto afectado por la actual crisis de seguridad en Chile, específicamente, en la comuna Santiago, para De Bourguignon, esto se ha traducido en una tendencia de la población de dejar las comunas céntricas de la capital y optar por las zonas más periféricas.
“Hemos visto una migración de interés por arrendar desde las comunas céntricas de Santiago, hacia comunas más periféricas, y no solo hacia el sector oriente, sino también a comunas como San Miguel, Macul, La Florida, y La Cisterna”, apuntó el ejecutivo de Asset AGF.
Pero los arrendatarios no solo se preocupan de una mayor seguridad física, “sino también en qué edificio viven”, aseguró el ejecutivo. En esta línea, medidas como reglamentos de copropiedad, estándares de control e inversiones en tecnologías para el control de acceso “permiten entregar altos niveles de seguridad a los residentes”, ejemplificó.
Nuevos mercados multifamily
“El multifamily es un servicio de vivienda que llegó para quedarse”, subrayó De Bourguignon. Este tipo de edificios “representan hoy solo el 3% del mercado de arriendo en Chile, por lo que aún tiene mucho por crecer para acercarse a los niveles que vemos en países desarrollados”, apuntó.
De esta manera, ya comienza a aparecer en la mesa de la industria una posible expansión a regiones del negocio multifamily. Mientras que el principal criterio para elegir un nuevo mercado sería su profundidad.
“Lo primordial es invertir en ciudades con mercados profundos, donde su economía no sea monodependiente de una única industria”, explicó el gerente de Asset AGF.
“Concepción nos parece un mercado natural para una primera expansión fuera del gran Santiago”, concluyó el ejecutivo.
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Cristóbal Muñoz
