Cencosud recuperaría inversión realizada en Costanera Center durante la próxima década

Por Natalia Godoy M.


La inminente apertura de Costanera Center tiene a todos expectantes. Para nadie y menos para sus inversionistas es indiferente el inicio de las operaciones de parte de la megaestructura levantada por Horst Paulmann y para la que hasta la fecha se prevé una inversión de unos US$ 1.098 millones, la que se estima se recuperaría recién durante la próxima década.

“Según nuestras estimaciones, con un margen EBITDA de 85%, descontando los flujos a un WACC de 11,0% (promedio ponderado de tasa costo capital) y asumiendo que adicional a los 
US$ 1.000 millones de inversión se realizará posteriormente una inversión en mantención del 1% de las ventas del proyecto, la inversión se recuperaría el 2020. Sin embargo, hay que destacar dos cosas: la primera es que los proyectos de carácter inmobiliario requieren una fuerte inversión inicial pero posteriormente tienen márgenes muy altos. Lo segundo es que, los proyectos adicionales al mall, tienen fecha de apertura entre 2013 y 2014”, explicó el analista de Inversiones de BICE, Aldo Morales.

Desde una postura un poco más conservadora el analista de Banchile, Matías Brodsky, considera que el retorno puede involucrar incluso más tiempo. “De acuerdo a nuestros cálculos, asumiendo un margen de 83% e incorporando los tipos de cambios de Banchile Citi, la inversión se pagaría hacia el 2023-2024, asumiendo un crecimiento en las ventas en línea con lo esperado para nuestra economía”.

Por otra parte, el analista de retail de Security, Juan José Ayestarán, considera que aún es prematuro realizar el cálculo del retorno, pues “mientras no haya claridad con respecto a los plazos de entrada en operación de las torres de oficina es difícil tener una estimación certera con respecto a este tema”. Además, agregó, “hay que considerar que dos de las cuatro torres del proyecto inicial no tienen fecha de ejecución, de manera que es prematuro establecer hoy el plazo de recuperación de la inversión total de este complejo. Sin embargo, es relevante mencionar que el proyecto, considerando sólo dos torres de oficinas, costará cerca del doble que lo inicialmente estimado”.

Un poco de historia


Cuando en 2006 el holding comenzó las obras del emblemático proyecto inmobiliario el mismo Horst Paulmann estimó una inversión incial de US$ 450 millones. Con este anuncio y con la presencia del entonces presidente Ricardo Lagos, Cencosud colocó la primera piedra del proyecto, en marzo de ese año.

Sin embargo, a raíz de las innumerables modificaciones y postergaciones del que será el centro comercial más grande de Sudamérica su costo se ha incrementado más de 100% durante estos años. Es más, en 2009 cuando el empresario tomó la decisión de reactivar las obras, tras quedar stand by producto de la crisis económica internacional que afectó a Chile y al mundo en 2008, el proyecto ya se había consumido unos US$ 250 millones.

Brasil: la inversión más agresiva


Al analizar las agresivas inversiones que ha venido realizando Cencosud durante los últimos años sólo hay una que logra superar a Costanera: Brasil.

Desde su ingreso a ese mercado, en 2007, el holding ha invertido unos US$ 1.600 millones en las adquisiciones de GBarbosa, Perini, Bretas y Prezunic. Tras cinco años de este anuncio, hoy ese mercado representa el 26% de los ingresos y los analistas esperan que en 2014 se convierta en el segundo más importante para la cadena, desplazando al argentino.

“Claramente, Cencosud es una compañía que se enfoca en el segmento Supermercados (56% del Ebitda U12m al 1T12), ese es su negocio principal, y el crecimiento viene por Brasil, que en el largo plazo debiera representar más del 50% de sus ventas. En ese sentido, el mercado brasileño le aporta más valor en términos de valorización que Costanera Center”, explicó el analista de retail de BICE Inversiones al comparar las dos grandes apuestas de Cencosud. Sin embargo, explica el analista de Security, “en términos de ingresos no son comparables. La operación en Brasil reportó durante 2011 cerca de 
US$ 3.104 millones mientras que la operación consolidada de centros comerciales reportó cerca de US$ 260 millones en ese mismo año. Además, agrega, que “aunque aún falten temas por definir para evaluar de forma correcta el proyecto Costanera completo, la relevancia de sus flujos no será comparable en ningún caso a la del mercado brasilero para la compañía.
El aporte del proyecto para la compañía viene dado por la diversificación que otorga el concepto de multiformato y el alto margen Ebitda que entrega el negocio de centros comerciales e inmobiliario”.