El modelo de negocio que sustentaría la polémica hipoteca revertida para las pensiones

El proyecto de resolución para impulsar el mecanismo de hipoteca revertida, que busca aumentar las pensiones y que fue planteada por diputados de la bancada RN, no dejó a nadie indiferente.

Tanto así, que organizaciones de adultos mayores se opusieron y luego, la presidenta de la República, Michelle Bachelet, sostuvo que su administración busca que las jubilaciones “sean mejores por derecho y no porque hipotecan la casa, o tengan que vender lo que han juntado durante toda una vida”.

De todos modos, la hipoteca inversa, en teoría, se puede aplicar en la actualidad.

“Hoy alguien puede comprar una renta vitalicia entregando su propiedad, haciendo una división de la nueva propiedad con la persona viviendo allí hasta que fallezca, momento cuando el inmueble pasa a la compañía de seguros”, indica una alta fuente de la industria, acotando que justamente por lo anterior, se hace necesario normar estas situaciones para evitar abusos.

El modelo que se estudia

Este mecanismo consiste en que un propietario, al momento de jubilar (puede ser también antes o después) entrega su vivienda a una institución financiera, que pasa a ser la propietaria, a cambio de un flujo hasta el momento del fallecimiento.

El instrumento de hipoteca revertida fue impulsado por las compañías de seguros en la Comisión Bravo que asesora al actual gobierno en los ajustes de pensiones.

Sobre el modelo de negocios que podría aplicarse, conocedores que han trabajado en el tema dicen que está pensado para personas que voluntariamente quieran acceder a mejores pensiones y que tengan viviendas con un valor sobre las 2.000 UF aproximadamente, además de la autorización expresa de sus herederos, si es que los tiene.

Si se normara el mecanismo, las personas que quieran acogerse recibirían tres tasaciones, las que luego se enviarían a una central de datos. Una vez hecho esto, las compañías de seguro competirían para quedarse con la vivienda y ofertarían al vendedor un flujo por un número determinado de años, como pensión o una renta vitalicia.

Así al menos era el modelo que estaba trabajando la SVS de la anterior administración, y que envió a las autoridades pertinentes, según revela una presentación del regulador.

En este esquema, el rol de las cajas de compensación se supeditaría a dos campos. Podrían prestar una asesoría de información al pensionado, o bien, podrían conformar sociedades inmobiliarias que hagan el contrato con la persona, actuando como intermediarios entre ellos y la compañía de seguro.

Con fines de financiamiento, las cajas de compensación podrían emitir bonos en el mercado equivalente a los contratos que tiene, que podrían ser comprados por las AFP y las compañías de seguro.

Riesgo y debilidades del negocio

Cecilia Cifuentes, economista de Libertad y Desarrollo, agrega que con la hipoteca inversa la institución financiera se queda con la propiedad pero, al mismo tiempo, con el riesgo de la longevidad de la persona.

Además, Cifuentes dice que este instrumento “no siempre resulta atractivo para las instituciones financieras, por las complejidades que trae el asegurar que la propiedad mantenga su valor, es decir, sea cuidada en forma apropiada”.

Otras posibles desventajas de este mecanismo, de acuerdo a la consultora BDO, es que está sujeto a ciclos de la industria inmobiliaria, con lo que herederos no tendrían en un escenario de baja de ciclo incentivos a pagar una deuda por una propiedad que ahora vale menos y posiblemente la entidad financiera no logrará recuperar el monto de la deuda en un remate. Por otro lado, cambios en las tasas de interés, también restaría el interés de los bancos, aseguran.

Visión desde las AFP

Rodrigo Pérez Mackenna, presidente de la Asociación de AFP, valora este instrumento como “uno más” de los que podrían incrementar las pensiones, pero enfatiza que, como gremio, no lo están promoviendo actualmente. De todos modos, el gerente general de AFP Capital, Eduardo Vildósola, ha señalado que existe experiencia en este tema en Estados Unidos, Inglaterra y China, y que frente al dato del 75% de los chilenos jubilados poseen una casa, esto podría “mejorar sus pensiones con grandes dividendos”.

Lo que planteó la svs

La Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) planteó en el Encuentro Nacional Asegurador hace un año y medio que estas compañías han mostrado interés en ofrecer este producto, como una forma de combinar una inversión de largo plazo con un seguro de renta vitalicia.

Para que funcione la hipoteca revertida, en la SVS puntualizaron que "deben existir mecanismos de comercialización de las viviendas que garanticen transparencia y competencia en la cotización y oferta del producto".

Adelantaron que "una primera propuesta de regulación" es el establecimiento de un sistema con una plataforma centralizada" que permita a los pensionados y a las compañías realizar "de manera rápida, transparente y competitiva los trámites asociados a la contratación de la hipoteca revertida, y a su vez reducir los costos de transacción. Este sistema además, podría encargarse de la liquidación y administración de las viviendas", detallaron. En este encuentro, la SVS dio cuenta que su propuesta de regulación de hipoteca revertida "se entregó a las autoridades pertinentes".

Los cinco pasos que tendría el proceso

De acuerdo a lo esbozado por la SVS y las propuestas que han planteado algunos organismos, como la Corporación de Investigación, Estudio y Desarrollo de la Seguridad Social (Cidess) -ligada a la CChC-, éste sería el paso a paso ideal para pedir una hipoteca revertida, en caso que se impulse:

1Contactar a un intermediario inmobiliario, o a una caja de compensación, y declarar el interés por obtener una hipoteca revertida.

2Se recibirán de vuelta unas tres tasaciones
de la vivienda.

3Con las valorizaciones de las tasaciones sobre la mesa, las compañías de seguro competirían por la vivienda y harían sus ofertas.

4Todos los datos emanados del proceso serían albergados en una central de datos, que sería regulada por la SVS.
5Aseguradoras ofrecerán flujos de renta por un periodo determinado de años, o bien, una renta vitalicia.