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Alto contraste
El Presupuesto 2027 del Minvu era esperado por el sector. Después del “machetazo Grau”, como lo bautizó el ministro Poduje, existían expectativas de recuperar la inversión habitacional. Pero ésta aumentó 1% y se mantienen prácticamente los 166 mil subsidios del año anterior. ¿Qué sucedió?
El presupuesto privilegió el orden fiscal por sobre la expansión de recursos. Esto sugiere lo difícil que es para el Estado cambiar la trayectoria de la política habitacional, pues el presupuesto tiene límites y, en viviendas, buena parte ya está comprometido. Asimismo, acelerar la ejecución deja compromisos para la siguiente administración, como sucedió con el presidente Boric.
Además, construir cuesta cada vez más, como ha advertido la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS). Es decir, con los mismos recursos se produce menos. Por ende, si los subsidios están operando al límite, necesitamos ampliar la discusión.
“Crear garantías alternativas exige cambios regulatorios y nuevos instrumentos financieros. Por eso, reemplazar el sistema por deuda privada no es automático y puede subir los costos que precisamente necesitamos bajar”.
Una parte de la respuesta está en bajar costos. Hay materias que revisar, como la ley de ductos y de copropiedad, o bien, explorar nuevos modelos de concesión. Pero otros costos se generan antes de construir. Tramitaciones largas, plazos inciertos, y la poca gobernanza en los grandes proyectos también alargan las obras y aumentan el costo financiero.
Como ha advertido la ADVS, 2026 ha sido un año de poca actividad, y probablemente 2027 siga esa tendencia, a lo que se suma el fin del Crédito Especial a las Empresas Constructoras a fines de año. Además, cambiará cómo se financian los proyectos nuevos de viviendas sociales. En el DS49, destinado a familias vulnerables, los préstamos del Estado cubrirán el 100% de los proyectos en curso, mientras que los ingresos en 2027 solo tendrán la mitad de cobertura. En el DS19, de integración social, los préstamos de enlace quedarán solo para proyectos de arrastre.
Esto puede transformarse en una traba relevante. La vivienda social atiende a hogares que muchas veces no acceden a un crédito hipotecario, así que los proyectos no pueden apoyarse en el financiamiento de los compradores ni tampoco existen instrumentos financieros pensados para suplir ese vacío. En los proyectos sobre terrenos Serviu, por ejemplo, las constructoras no pueden hipotecar un predio que es del Estado para conseguir un crédito.
Crear garantías alternativas exige cambios regulatorios y nuevos instrumentos financieros. Por eso, reemplazar el sistema por deuda privada no es automático y puede subir los costos que precisamente necesitamos bajar.
El Presupuesto 2027 marcará el segundo año de esta administración. Con una inversión prácticamente constante, costos al alza e incertidumbre en el financiamiento, están en juego tanto las expectativas de empleo como la meta de 400 mil soluciones habitacionales.
Si los recursos fiscales tienen un límite y cada vivienda cuesta más, hay que producir más con lo que hay. Eso significa reducir trabas y tiempos, usando mejor el suelo, entregando financiamiento y generando condiciones para que el sector privado vuelva a construir.
El Presupuesto 2027 no demuestra falta de voluntad política, pero sí muestra que estamos operando al límite y que necesitamos ampliar las herramientas de la política habitacional.
