Tresa, firma especializada en la asesoría y gestión de centros comerciales, cuenta actualmente con 230 mil metros cuadrados bajo administración. Entre estos activos figura Paseo Viña Centro, un mall de 25 mil metros cuadrados de superficie arrendable ubicado en Avenida Valparaíso, pleno centro de la Ciudad Jardín. El recinto, propiedad de un fondo de inversión inmobiliario administrado por Toesca, comenzó a operar hace 15 años, pero desde hace ocho está bajo la gestión de Tresa. El mall cuenta con 50 tiendas y 1.200 estacionamientos, además de un patio de comida, un supermercado Lider, un gimnasio Smart Fit y, hasta hace algunos meses, un local de Sodimac de 12 mil metros cuadrados.
A comienzos de año, sin embargo, tomaron conocimiento de que la cadena para el mejoramiento de la vivienda del grupo Falabella pensaba ejercer la cláusula de salida de su contrato de arriendo, y de inmediato Toesca encomendó a Tresa comenzar a trabajar en un plan de nuevo uso para ese espacio.
La salida se concretó hace cerca de un mes, pero la firma ya tenía listo un proyecto para reemplazarlo y los trabajos de preparación actualmente están muy adelantados. La decisión fue destinar ese sector del recinto a la construcción del nuevo Paseo Viña Outlet, la apuesta de la firma para entrar de lleno a competir en el segmento de marcas con descuentos en esa ciudad, un nicho que según el director ejecutivo de Tresa, Cristián Cox, se ha visto favorecido por el actual entorno de mayores restricciones en los ingresos disponibles de los consumidores. Además del diseño del plan, Tresa estará a cargo de implementarlo, desarrollar la construcción de los locales, comercializarlos y operar posteriormente el outlet en conjunto con el mall.
Más rápido, más barato
Paseo Viña Outlet contará con 8.500 metros cuadrados arrendables que se distribuirán en un rango de entre 50 y 60 locales, dependiendo de los requerimientos de espacio de las marcas. De este modo, aunque la superficie total del recinto se mantendrá sin cambios, y se conservarán los mismos 1.200 estacionamientos, el número de tiendas se duplicará a cerca de 100 locales, con 50 tiendas tradicionales de línea y unas 50 tiendas de outlet.
Debido a que el proyecto no parte de cero, los tiempos de desarrollo serán más acotados que los de una obra normal. “Tienes que pensar que la obra gruesa ya está hecha, que es la antigua obra gruesa de Sodimac. Sobre eso nosotros vamos a hacer las habilitaciones para conformar los 50 locales comerciales, por lo tanto, es una obra relativamente rápida”, destaca Cox. Eso no sólo significa un menor tiempo de desarrollo sino además menos espera para los próximos locatarios. “Entre comprar el terreno, obtener los permisos, y construir un outlet nuevo, un proyecto greenfield que parte desde cero, demora dos años. Este es un proyecto que va a estar disponible a la vuelta de la esquina. Eso es una buena noticia para los locatarios”.
Cristián Cox, director ejecutivo y cofundador de la gestora de activos de renta comercial Tresa.
Los permisos municipales ya están en tramitación y las obras comenzarán en febrero de 2027 por lo que su inauguración está prevista para septiembre de 2027. De este modo esperan aprovechar todo el impacto de la temporada de fin de año, que tradicionalmente es la de mayores ventas para el retail, especialmente la Navidad.
Aunque el ejecutivo no quiso precisar la inversión, explicó que, por las mismas razones, se trata de un monto relativamente bajo. “No tienes inversión de terreno porque el terreno ya está en el edificio actual, no tienes inversión de obra gruesa porque estamos rehabilitando el espacio, por lo tanto es una inversión que es relativamente pequeña y eso significa que va a ser un proyecto muy competitivo en términos de las tarifas que le podemos ofrecer a los locatarios”.
Impacto y proyecciones
En cuanto a las proyecciones comerciales, Cox estima que la apertura del outlet permitirá elevar en cerca de 40% el flujo mensual de visitantes del complejo, pasando de las actuales 700 mil visitas a más de un millón. El ejecutivo explica que los outlets tienen un área de influencia mayor que la de los centros comerciales tradicionales, por lo que esperan captar consumidores de otras comunas de la Región de Valparaíso. Respecto de las ventas, proyecta que las nuevas tiendas alcancen niveles de entre UF 8 y UF 12 por metro cuadrado, en línea con el desempeño que, según señala, registran en general los establecimientos de este formato.
En lo más inmediato, Cox destaca que el desempeño del mall actual fue positivo en 2025, y que la operación no se verá impactada significativamente por el espacio que quedará vacante hasta la próxima inauguración, ya que Sodimac es fundamentalmente una compra de destino y las visitas a la tienda ya se habían visto afectadas por el menor dinamismo en el sector de la construcción.
Respecto del desempeño de Tresa, en particular, Cox dice que 2026 no va a ser un año de gran crecimiento, sino más bien de consolidación, con un alza de los ingresos en torno a 7%.
El proyecto permitirá duplicar el número de tiendas del actual centro comercial a cerca de 100 locales en total, y la firma proyecta que elevará el número de visitas mensuales desde 700 mil a más de un millón.
La opción lógica
Con décadas de experiencia en el sector de centros comerciales, el ejecutivo explica que todos los análisis de la firma apuntaban a las ventajas de destinar el espacio a un outlet. En primer lugar, porque la ubicación en el centro de la ciudad colinda con el par vial Álvarez y Viana donde se concentra la construcción en altura del sector, lo que significa una mayor densidad habitacional. Además es una locación que naturalmente atiende a un segmento de clientes que buscan marcas con descuento, precisamente el tipo de cliente tradicional de los outlets. Por otra parte, el recinto estará emplazado frente al rodoviario de Viña del Mar, el terminal de buses interurbano se moviliza pasajeros desde Villa Alemana, Quilpué, Limache y todo el interior de la región, sectores donde, debido al menor tamaño de sus centros urbanos, probablemente no se va a levantar un proyecto similar de outlet en el mediano plazo. A eso se suma además que, los otros dos operadores de outlets que están presentes están lejos del centro de la ciudad, a entre 20 y 25 minutos de distancia, uno casi al llegar a Concón y el otro en Curauma.
Renovado interés
Más allá de las perspectivas del outlet, Cox está optimista sobre el panorama para el sector de la renta comercial en general y tras varios años marcados por el estallido social y la pandemia asegura que está observando un renovado interés de los inversionistas por este segmento. Según explica, la compresión de las tasas de capitalización en el negocio multifamily ha llevado a los fondos de inversión y family offices a volver a mirar los activos comerciales como una alternativa atractiva. “Siento que el mercado se está reactivando y tomando un interés nuevo por la renta comercial”, afirma.
En esa línea, señala que Tresa ha recibido un creciente número de solicitudes de asesoría para desarrollar nuevos proyectos y reconvertir inmuebles existentes, una tendencia que también observa en otras empresas vinculadas a la industria. Si bien advierte que los plazos de estudio, permisos y construcción retrasarán la materialización de estas iniciativas, proyecta que hacia fines de 2028 y comienzos de 2029 se producirá un nuevo impulso en la inversión inmobiliaria comercial.
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Renato García
