Edificio Las Perlas, una iniciativa de inmobiliaria Borde Cochoa por US$ 40 millones en el sector de Reñaca, enfrenta un panorama cuesta arriba, luego de que en octubre de 2025 la Dirección de Obras Municipales de (DOM) de Viña del Mar rechazara la presentación del anteproyecto, que contempla una torre de 26 pisos con 116 departamentos y 16 oficinas.
Desde entonces, la empresa y la autoridad municipal se mantienen enfrentadas en tribunales. Sin embargo, la firma deberá ahora lidiar con nuevos detractores, luego de que la Junta de Vecinos Altos de Cochoa fuera admitida como tercero coadyuvante en la causa que se desarrolla en la Corte de Apelaciones de Valparaíso.
Los vecinos, que son contrarios al proyecto, denuncian presuntos incumplimientos urbanísticos y riesgos asociados a las condiciones del terreno, y buscan respaldar la decisión de la DOM.
Origen del conflicto
El conflicto se arrastra desde diciembre de 2023, cuando la empresa, vinculada a Inmobiliaria Miramar, presentó una solicitud para desarrollar el edificio proyectado en calle Las Perlas N° 415. Tras casi dos años de tramitación, la DOM rechazó el anteproyecto, decisión que fue ratificada en mayo de 2026 por la Secretaría Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda y Urbanismo de Valparaíso mediante la Resolución Exenta N° 434/2026.
Frente a ambos rechazos, la inmobiliaria presentó el 16 de junio un reclamo de ilegalidad ante la Corte de Apelaciones de Valparaíso, cuestionando la interpretación normativa aplicada por la Seremi de Vivienda y solicitando dejar sin efecto su resolución. La empresa también busca que se instruya a la DOM aprobar el anteproyecto, argumentando una demora ilegal de más de dos años en su tramitación.
Uno de los puntos centrales de la disputa es la modificación al Plan Regulador Comunal (PRC) del sector Reñaca Norte - Costa, que entró en vigencia en octubre de 2025 y endureció las restricciones para construir en áreas cercanas al Santuario de la Naturaleza Campo Dunar de Concón.
Terreno y socavones
La discusión se concentra particularmente en la pendiente del terreno. Mientras la inmobiliaria sostiene que la pendiente del predio alcanza 46,8%, los vecinos aseguran que supera 50% si se considera el punto más desfavorable del terreno. La diferencia resulta relevante porque el artículo 14.4.1 del antiguo Plan Regulador establece restricciones al volumen de las edificaciones emplazadas en áreas de protección de vistas para predios con inclinaciones iguales o superiores al 50%. De acuerdo con los vecinos, la aplicación de esa disposición haría inviable la construcción de una torre de 26 pisos.
La oposición al proyecto también está relacionada con los riesgos que los residentes atribuyen a las condiciones geológicas del sector, especialmente luego de los socavones registrados en edificios cercanos durante los últimos años.
En 2023, un socavón dejó inhabitable el edificio Kandinsky, mientras que en 2024 una emergencia similar amenazó al edificio Euromarina II. Para los vecinos, ambos episodios evidencian la vulnerabilidad del terreno dunar frente a intervenciones de gran magnitud, particularmente en laderas con pendientes pronunciadas.
La construcción de una torre de 26 pisos sobre un suelo que consideran altamente estresado genera inquietud por los eventuales efectos de las excavaciones y obras de cimentación sobre las edificaciones existentes.
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Camila Bejarano corresponsal Zona Norte
